房企土地增值稅"彈性征收"玄機(jī)
頒布時間：2013/8/8 21:54:36
房企土地增值稅“彈性征收”玄機(jī)
作者：方問禹 徐岳 葉鋒 任峰 來源：瞭望周刊
近日，《瞭望》新聞周刊在多地采訪了解到，由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收管理規(guī)定比較繁雜，政府、企業(yè)執(zhí)行難度大，造成房企“應(yīng)交未交”的土地增值稅金額高達(dá)數(shù)百億元。
一方面，土地增值稅清算過程較為復(fù)雜，稅金或補(bǔ)或退，歷時長，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)存在畏難情緒；另一方面，企業(yè)納稅意識不強(qiáng)，存在僥幸心理。同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)清算力度不到位，助長了企業(yè)拖延清算的做法。
除了在征管方面存有“彈性”，采訪中，本刊記者了解到，近年來不少地方為引進(jìn)稅源、保護(hù)投資者積極性，爭相出臺各種優(yōu)惠政策，以稅收返還、政府補(bǔ)助等方式支持房企，在一定程度上增強(qiáng)了房企樓市博弈的話語權(quán)，也影響到樓市調(diào)控政策的落實(shí)成效。
有學(xué)者擔(dān)憂，此現(xiàn)象可能引發(fā)房企偷逃稅款的風(fēng)險(xiǎn)，并建議短期內(nèi)加強(qiáng)對土地增值稅地方征管工作的監(jiān)督，多措并舉完善征管政策；長期則宜加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)綜合改革，避免稅收成為地方掌控樓市調(diào)控力度的砝碼。
29家房企未交土地稅金640億
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。1994年以來，我國對房地產(chǎn)土地增值稅實(shí)行“預(yù)征制”，即事前預(yù)征、事后清算、多退少補(bǔ)，預(yù)征稅率一般在1%～3%之間。
2007年2月1日起，各地稅務(wù)部門開始對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值稅。稅務(wù)部門明確了其中必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、項(xiàng)目銷售率已達(dá)85%、項(xiàng)目三年未銷售完畢等。
但本刊記者采訪了解到，目前房企土地增值稅清算征繳工作進(jìn)展緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交未交的土地增值稅、土地清算準(zhǔn)備金數(shù)額龐大，總額達(dá)數(shù)百億。
萬科地產(chǎn)2012年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，截至2012年底該公司應(yīng)交土地增值稅14.13億元，土地增值稅清算準(zhǔn)備金44.35億元，兩者合計(jì)超過58億元，約占該企業(yè)2012年度營業(yè)收入5.67%、凈利潤的46.60%，該數(shù)據(jù)粗略代表了企業(yè)未來需要向稅務(wù)部門繳納的稅金，但具體繳納期限不能確定。
經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析包括萬科、華遠(yuǎn)、SOHO中國等在內(nèi)的29家大型房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)，北京憶通律師事務(wù)所主任李勁松得知，該29家企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上標(biāo)明的應(yīng)交未交土地增值稅金額達(dá)640億元。拖欠的稅收不僅讓房企獲得了占有資金的受益，還加大了國家稅收流失的風(fēng)險(xiǎn)。
分析人士指出，防止房企捂盤惜售是當(dāng)前樓市調(diào)控的方向。但“應(yīng)交未交”土地增值稅數(shù)額龐大，意味著房企可以通過延緩納稅的方式將這部分現(xiàn)金流占為己有，為其在與購房者博弈中占據(jù)主動、保持房價堅(jiān)挺提供了強(qiáng)力支撐。
征管程序繁雜助長房企拖延
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、中國稅務(wù)學(xué)會理事胡怡建，以及復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰等專家分析認(rèn)為，目前稅務(wù)部門對房企土地增值稅的征收管理政策過于繁雜，缺乏可操作性，導(dǎo)致征收成本大，拖延清算現(xiàn)象突出。
一是清算周期冗長，導(dǎo)致清算不及時。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，且分期進(jìn)行，全部項(xiàng)目完成前，某些清算項(xiàng)目的開發(fā)成本難以確定；另一方面，已符合清算時間，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，目前的原則是把未售部分的成本剔除。這就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在適用稅率不一樣的情況，勢必對稅款造成影響。如果對項(xiàng)目全部重新清算，將再次耗費(fèi)人力和時間，加大稅收成本。
二是清算過程復(fù)雜，諸多扣除項(xiàng)目難以準(zhǔn)確計(jì)算。根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程的規(guī)定，扣除項(xiàng)目必須是納稅人實(shí)際發(fā)生并取得合法憑據(jù)的支出。但在實(shí)際操作中，會出現(xiàn)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、公共配套設(shè)施等成本難以準(zhǔn)確確認(rèn)的情況。
天津一家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員告訴本刊記者，土地增值稅計(jì)算方法復(fù)雜，企業(yè)自身都無法搞清楚，必須要借助會計(jì)師事務(wù)所的專業(yè)人員來完成；為了完成清算，核實(shí)成本，企業(yè)必須細(xì)心留下房屋建造中的發(fā)票和合同，但還是有一些費(fèi)用沒有正規(guī)的發(fā)票，難以在成本中扣除，這些都給稅收工作增加了困難。
胡怡建認(rèn)為，土地增值稅從預(yù)征到清算，有一個“倒算賬”的過程，其時間間隔可能長達(dá)兩三年甚至更長。由于樓盤都是房企成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目公司提早清盤，或者久拖不清盤，對項(xiàng)目清算及土地增值稅的征繳都帶來不確定性因素。
許多地產(chǎn)商利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時間跨度長、環(huán)節(jié)多、成本計(jì)算復(fù)雜的特點(diǎn)，千方百計(jì)想辦法避稅。本刊記者采訪了解到，比如，房地產(chǎn)項(xiàng)目決算要等到整個工程項(xiàng)目通過驗(yàn)收之后才能進(jìn)行，而項(xiàng)目需要住建、質(zhì)檢、人防、消防、交管、技監(jiān)、供水供電等10多個部門都出具驗(yàn)收報(bào)告后才算完工。有些開發(fā)商故意滾動開發(fā)項(xiàng)目，有意地將項(xiàng)目決算期推后。
彈性征收另有玄機(jī)
另一方面，有學(xué)者分析稱，土地增值稅直接進(jìn)入地方政府口袋，在“土地財(cái)政”驅(qū)動下，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)利益相關(guān)、關(guān)系密切，且隨著房地產(chǎn)市場和調(diào)控形勢的“陰晴不定”，兩者關(guān)系時顯“曖昧”。
陳杰說，相比于巨額的土地出讓金，地方政府往往對土地增值稅“睜一只眼閉一只眼”。房價看漲、樓市形勢好的時候，房企為拿地或有求于地方政府；一旦中央樓市調(diào)控方向趨于嚴(yán)厲、形勢不好，地方政府往往會主動找房企“捧場”，土地增值稅的征繳工作也據(jù)此顯現(xiàn)彈性。
胡怡建分析稱，如果稅務(wù)部門嚴(yán)格征收，土地增值稅將對房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大影響。尤其是近年房價快速上漲，如果房價上漲30%，即使按照30%的低檔差額稅率征繳，也相當(dāng)于9%的稅率，遠(yuǎn)高于目前1%～3%的預(yù)征水平。
針對萬科地產(chǎn)2012年應(yīng)交未交的58億元土地增值稅和清算準(zhǔn)備金，李勁松算了一筆利息賬：按一年期銀行存款3%的年利率計(jì)算，這筆資金每月利息超過1400萬；考慮到房企大量從銀行貸款保障現(xiàn)金流，按一年期銀行貸款最低6%的年利率計(jì)算，應(yīng)交未交的土地增值稅僅利息，就能給萬科帶來約3.5億元的年收益，占其凈利潤的2.8%。
“從這幾年各地曝光的案例看，地方不乏將房地產(chǎn)開發(fā)商土地增值稅全盤免除、變著法子給開發(fā)商送錢的情況�！标惤苤赋�。
上海某房地產(chǎn)企業(yè)近期出資數(shù)千萬元購置一工業(yè)地塊，企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴本刊記者，企業(yè)所在的鎮(zhèn)政府讓他們“不要感到有壓力”：土地款企業(yè)自己要掏，但鎮(zhèn)里會通過稅收返還、專項(xiàng)資金等途徑加以彌補(bǔ)，至于土地增值稅，則自然是“能免則免”。
本刊記者統(tǒng)計(jì)近20家房地產(chǎn)企業(yè)2012年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，其中超過半數(shù)房企財(cái)務(wù)報(bào)告上明確標(biāo)注了“政府補(bǔ)助”收入，總額超過10億元。世茂房地產(chǎn)年報(bào)顯示，企業(yè)2012年度獲得政府補(bǔ)助金達(dá)3.44億元；SOHO中國年報(bào)顯示，2012年獲得政府財(cái)政補(bǔ)貼2.03億元，年報(bào)稱“財(cái)政補(bǔ)貼是地方政府根據(jù)相關(guān)規(guī)定對于具有一定貢獻(xiàn)企業(yè)給予的獎勵”。
“大概六成的房企可以拿到政府補(bǔ)助，一般都以稅費(fèi)返還的方式，此外就是地方政府招商引資的一些優(yōu)惠政策�！碧m德咨詢（中國）有限公司總裁宋延慶說，地方政府補(bǔ)貼房地產(chǎn)企業(yè)早已不足為奇，大多數(shù)上市房企都能領(lǐng)到政府發(fā)來的“紅包”，但目前面臨最大的問題是，政府沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行上隨意性大、亂象叢生。
受訪者擔(dān)心，一些地方以政府補(bǔ)貼的方式與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系緊密，勢必會對中央樓市調(diào)控構(gòu)成消極影響，一定程度上也會影響地方推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的緊迫感與積極性。
推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)綜合改革
企業(yè)一般不敢逃偷稅漏稅，但會在法律允許的范圍內(nèi)，對土地增值稅做出稅收籌劃，減少企業(yè)成本。天津一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員透露，比如，在小區(qū)內(nèi)建造的公共設(shè)施、會所等配套設(shè)施，納入房屋銷售的成本，減少稅負(fù)；在簽訂銷售合同時，提高裝修費(fèi)用的比例，減少房屋銷售的收入，實(shí)現(xiàn)避稅。
受訪專家建議，一方面應(yīng)加大對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)檢查，統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)核算標(biāo)準(zhǔn)，提高會計(jì)信息質(zhì)量；另一方面，完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征管辦法，細(xì)化預(yù)征管理，及時對具備清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織清算，防止稅源流失。
此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)宜加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門聯(lián)系，全程跟蹤、及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。
同時，受訪專家學(xué)者認(rèn)為，土地增值稅是針對財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅，從稅種設(shè)計(jì)上，有其存在的意義，但在制度落實(shí)、征收環(huán)節(jié)，在地方政府要不要征收、征收多少的問題上缺乏配套措施。
從長期看，受訪專家呼吁加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)綜合改革。中國社科院財(cái)貿(mào)所稅收研究室主任張斌建議，將土地增值稅改革放到房地產(chǎn)稅費(fèi)綜合改革的框架內(nèi)，與土地出讓金、房地產(chǎn)稅等改革結(jié)合起來進(jìn)行。
胡怡建認(rèn)為，從長遠(yuǎn)角度看，土地增值稅并非可持續(xù)稅種。從嚴(yán)征收土地增值稅有利于減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資沖動和利潤預(yù)期，但在供求失衡的情況下，卻有可能成為新增房價的一部分，最后增加了購房者的負(fù)擔(dān)。對此應(yīng)有所警惕。
財(cái)政部財(cái)科所所長賈康表示，眼下房地產(chǎn)稅收“多如牛毛”，契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、印花稅、房屋銷售所得稅、二手房轉(zhuǎn)讓稅等，為地方政府變通樓市調(diào)控提供了多個出口，成為謀取局部利益的砝碼，亟待引起重視。
“從實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)來看，二線三線城市很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建賬的水平很差，根據(jù)它們的賬本去征土地增值稅不但征收難度大、成本高，也難以發(fā)揮土地增值稅原本應(yīng)有的效用�！北本┲泻猜�(lián)合稅務(wù)師事務(wù)所合伙人王駿建議，從企業(yè)所得稅入手對房地產(chǎn)企業(yè)的不合理利潤進(jìn)行限制，如提高稅率。
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