房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)流程
頒布時(shí)間：2013/3/30 20:29:39
房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)流程
一、前期準(zhǔn)備工作
1.機(jī)會(huì)選擇
獲取土地信息——→獲得土地相關(guān)資料——→進(jìn)行實(shí)地考察——→市場(chǎng)調(diào)研——→初步可行性分析報(bào)告——→審核——→市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)分析——→項(xiàng)目定位——→詳細(xì)可行性分析報(bào)告——→審批——→準(zhǔn)備獲取土地
2.土地獲取
向土地管理部門(mén)報(bào)名參加競(jìng)買(mǎi)并索取有關(guān)文件——→向拍賣(mài)人報(bào)送參加競(jìng)買(mǎi)的有關(guān)資料，經(jīng)審 核批準(zhǔn)成為競(jìng)買(mǎi)人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)號(hào)牌——→在規(guī)定的時(shí)間參加競(jìng)買(mǎi)——→簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》——→15日內(nèi)與土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金——→按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。
3.項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)
二、行政審批
1、辦理選址意見(jiàn)書(shū)
a.計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
b.國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
c.建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。
d.環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。
e.文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
f.規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。
2、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
a.人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
b.國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。
c.公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
d.規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
e.規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
3、組織拆遷及建設(shè)工程、監(jiān)理招標(biāo)
招標(biāo)程序：向招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)報(bào)建——→核準(zhǔn)招標(biāo)方式和招標(biāo)范圍——→編制招標(biāo)文件——→發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)——→對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查——→發(fā)招標(biāo)文件并報(bào)招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)備案——→組織項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘察——→在規(guī)定時(shí)間內(nèi)接收投標(biāo)人編制投標(biāo)文件——→組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)——→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)，提交評(píng)標(biāo)報(bào)告——→確定中標(biāo)人——→15日內(nèi)向招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)提交施工招標(biāo)投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告——→發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)
4、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查
a.規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
b.公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
c.公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
d.人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
e.國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
f.市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
g.建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
h.建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
i.建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。
5、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
a.公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。
b.人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
c.建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
d.規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
6、辦理《建筑工程施工許可證》
a.建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
b.建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
c.建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
7、辦理《商品房預(yù)售許可證》
由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
a.以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
b.開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；
c.工程施工合同；
d.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
8、辦理建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案
a.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。
b.財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。
c.規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。
d.建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。
三、權(quán)屬登記
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：
（1）申請(qǐng)書(shū)；
（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；
（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗(yàn)收資料
（8）房屋測(cè)繪成果；
（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
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