山東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅"三控一促"管理辦法（試行）》的公告

山東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）》的公告

山東省地方稅務(wù)局公告2015年第1號 

    現(xiàn)將《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）》予以發(fā)布，自2015年8月1日起施行。

　　特此公告。

    附件：1.土地增值稅項目登記表和土地增值稅納稅申報表

          2.土地增值稅申報表附表

山東省地方稅務(wù)局

2015年6月9日

土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）

第一章總則

　　第一條 為加強和規(guī)范土地增值稅管理，保障稅款及時足額入庫，維護納稅人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理工作。

　　第三條 “三控一促”，是指在土地增值稅管理工作中施行源頭監(jiān)控、成本管控、風(fēng)險防控，促進土地增值稅管理規(guī)范化。

　　第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地主管地稅機關(guān)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。

第二章源頭監(jiān)控

　　源頭監(jiān)控，是指主管地稅機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理和過程監(jiān)控，從納稅人取得土地使用權(quán)開始，對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全過程監(jiān)管，為加強土地增值稅預(yù)征、清算管理奠定基礎(chǔ)。

第一節(jié)項目管理

　　第五條 主管地稅機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管地稅機關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報送的項目資料，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，運用信息化手段，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、工程招投標(biāo)、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。

　　第六條 納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后十日內(nèi)，到主管地稅機關(guān)辦理項目登記，同時報送《土地增值稅項目登記表》及主管地稅機關(guān)要求報送的其他資料；已開始銷售但尚未辦理清算申報的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)于本辦法施行后在主管地稅機關(guān)規(guī)定時限內(nèi)補報《土地增值稅項目登記表》。

　　第七條 各級地稅機關(guān)要建立完善與同級發(fā)展改革、國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門的信息交換共享機制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅管理。部門信息交換可充分利用省局推廣的部門信息共享交換系統(tǒng)。

　　第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管地稅機關(guān)應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

第二節(jié)土地增值稅預(yù)征

　　第九條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管地稅機關(guān)登記或備案。

　　第十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際取得的轉(zhuǎn)讓收入價款、預(yù)收款、定（訂）金、違約金和其他經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　第十一條 各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照國家稅務(wù)總局和省地方稅務(wù)局的要求，按照不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率，并報省地方稅務(wù)局備案。

　　第十二條 納稅人應(yīng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和預(yù)征率計算預(yù)繳土地增值稅。計算公式如下：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額×預(yù)征率

　　第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并預(yù)繳土地增值稅，其收入按下列方法和順序確認：

　�。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度轉(zhuǎn)讓的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　　（二）由主管地稅機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不預(yù)征土地增值稅。

　　第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅。

　　第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售協(xié)議并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)預(yù)征土地增值稅。

　　第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按月（或季）預(yù)繳土地增值稅，應(yīng)于月（或季）末15日內(nèi)向項目所在地主管地稅機關(guān)申報繳納稅款。具體繳納期限由縣(市、區(qū)）級稅務(wù)機關(guān)確定。

第三節(jié) 清算申報受理

　　第十八條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。主管地稅機關(guān)負責(zé)土地增值稅清算申報的受理和審核。

　　第十九條 對符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進行土地增值稅的清算。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　�。ㄈ�）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

　�。ㄋ模┘{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第二十條 對符合以下條件之一的，主管地稅機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算。

　　（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　�。ǘ�）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　　取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。

　　第二十一條 上述第十九條、第二十條中所稱的“全部竣工”、“已竣工驗收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的情形：

　　（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

　�。ǘ�）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；

　�。ㄈ�）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　第二十二條 對于符合本辦法第十九條規(guī)定的應(yīng)清算項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機關(guān)辦理清算申報。

　　對于符合本辦法第二十條規(guī)定的可清算項目，由主管地稅機關(guān)確定是否進行清算。對于確定需要進行清算的項目，由主管地稅機關(guān)下達《稅務(wù)事項通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算申報，并按規(guī)定提供清算資料；對于確定暫不清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，定期作出評估，及時確定清算申報時間，并通知納稅人辦理清算申報。

　　第二十三條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時應(yīng)提供的清算資料：

　　（一）土地增值稅清算申報表及其附表（見附件），其中附表的選用由各市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行確定；

　�。ǘ�）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明。主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本費用分攤方式等基本情況和主管地稅機關(guān)需要了解的其它情況；

　　（三）國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、初始產(chǎn)權(quán)登記證、測繪報告、竣工驗收備案表；

　�。ㄋ模┤〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同；

　　（五）拆遷（回遷）合同、簽收花名冊或簽收憑證；

　�。�六）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算通知單；

　�。ㄆ撸╉椖恳�(guī)劃、設(shè)計、勘察、工程招投標(biāo)、工程施工、材料采購等相關(guān)有效憑證；

　　（八）竣工驗收報告、工程竣工決算報告、甲供材料設(shè)備購領(lǐng)存明細表；

　�。ň牛┥唐贩夸N售臺賬、銷售合同等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

　�。ㄊ�）開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的相關(guān)證明資料；

　�。ㄊ�一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證。對于同一張完稅憑證屬于多個開發(fā)項目繳納稅金的，應(yīng)在完稅憑證上注明清算項目繳納的稅金金額；

　�。ㄊ�二）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　�。ㄊ�三）主管地稅機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

　　第二十四條 主管地稅機關(guān)收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在15日內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管地稅機關(guān)已受理的清算申報申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。主管地稅機關(guān)在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應(yīng)向納稅人下達《稅務(wù)事項通知書》予以書面告知。

第三章成本管控

　　成本管控，主要是通過明確相關(guān)政策，強化對開發(fā)項目成本費用的審核，實現(xiàn)對清算項目的有效控管。

第一節(jié) 清算申報審核

　　第二十五條 主管地稅機關(guān)受理納稅人清算申報資料后，應(yīng)自受理申報之日起90日內(nèi)完成清算審核。

　　如有特殊情況無法于90日內(nèi)完成審核，經(jīng)縣級地稅機關(guān)批準(zhǔn)，可延期完成，并書面告知納稅人。

　　第二十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。

　　實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、合法性進行審核。應(yīng)重點實地核查項目的樓棟、道路、綠化等工程量，確定學(xué)校、體育場館、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批的項目為單位進行清算，原則上以發(fā)展和改革部門下發(fā)的《立項批復(fù)書》、規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等為依據(jù)確認清算項目。分期開發(fā)的，以分期項目為單位清算。

　　第二十八條 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時符合以下條件：

　�。ㄒ唬┳≌�小區(qū)建筑容積率在1.0以上;

　�。ǘ�）單套建筑面積在144平方米以下;

　�。ㄈ�）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

　　隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的地下室（儲藏室）、閣樓、停車位、車庫，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室（儲藏室）、閣樓、停車位、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進行清算；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為其它類型房地產(chǎn)的，地下室（儲藏室）、閣樓、停車位、車庫按照其它類型房地產(chǎn)進行清算。單獨轉(zhuǎn)讓的地下室（儲藏室）、閣樓、停車位、車庫按照其它類型房地產(chǎn)進行清算。

　　第二十九條 土地增值稅扣除項目金額的確認：

　�。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額。

　　1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

　　2.納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費，計入開發(fā)成本。

　　 1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С�、安置動遷用房支出等。

　�。�1）拆遷補償費。拆遷補償費必須是真實發(fā)生和實際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據(jù)應(yīng)一一對應(yīng)。

　�。�2）拆遷安置費用的計算。

　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十三條規(guī)定確認收入，同時計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按本辦法第十三條規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　�、圬泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

　　2.前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　3.建筑安裝工程費。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　�。�1）發(fā)生的費用應(yīng)與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載內(nèi)容相符。

　�。�2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不能重復(fù)計算扣除。

　�。�3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。

　�。�4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　4.基礎(chǔ)設(shè)施費：是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　5.公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　�。�1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　�、俳ǔ珊螽a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

　　②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

　　③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

　�。�2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費用也不得扣除。

　　6.開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管地稅機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。各市地方稅務(wù)局應(yīng)定期獲取當(dāng)?shù)亟ò苍靸r定額相關(guān)資料，合理制定上述成本核定標(biāo)準(zhǔn)。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)費用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

　　1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其它房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

　　2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其它借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條1、2項所述兩種辦法。

　�。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。

　　（五）財政部規(guī)定的其它扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%扣除。

　　第三十條 審核扣除項目是否符合下列要求：

　　（一）在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。除另有規(guī)定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　合法有效憑證是指：

　　1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；

　　2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以相關(guān)部門開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；

　　3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)部門對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明；

　　4.其它合法有效憑證。

　�。ǘ�）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

　�。ㄈ�）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的分攤比例，可按實際轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積的比例計算，或按已售建筑面積占可售建筑面積的比例計算，也可按地稅機關(guān)確認的其它方式計算。

　　（四）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

　�。ㄎ澹┛鄢�項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的。

　　第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費用。

　　第三十二條 地稅機關(guān)在開展土地增值稅清算審核工作中，可以按規(guī)定探索購買勞務(wù)的方式，協(xié)助解決工程造價等專業(yè)技術(shù)問題。

　　第三十三條 為確保清算審核工作更加專業(yè)、高效，各主管地稅機關(guān)可設(shè)立集中清算審核工作組，由專人（組）對清算項目實施分類、切塊式的審核模式。即將一個清算項目分為項目概況、收入、成本、費用四大類分別進行審核。每一類別均由相對固定人員（小組）按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行審核，并負責(zé)相應(yīng)數(shù)據(jù)、文書、政策的合成和歸集。

第二節(jié)清算稅款征收

　　第三十四條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)出具《稅務(wù)事項通知書》，將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。納稅人未按照主管地稅機關(guān)規(guī)定的期限補繳土地增值稅的，應(yīng)按日加收滯納金。

　　第三十五條 納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。

　�。ㄒ唬┮勒辗�律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　�。ㄈ�）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

　�。ㄋ模┓�合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地稅機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　�。ㄎ澹┥陥蟮挠嫸愐罁�(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　第三十六條 核定征收土地增值稅的，納稅人應(yīng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和核定征收率計算繳納土地增值稅。計算公式如下：

　　應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入×核定征收率

　　第三十七條 核定征收率原則上不得低于5%。各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家稅務(wù)總局、省地方稅務(wù)局的要求，通過國土部門查詢項目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢�項目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類房地產(chǎn)銷售價格等因素，科學(xué)合理確定不同房地產(chǎn)類型土地增值稅核定征收率，并報省地方稅務(wù)局備案。

　　第三十八條 符合上述核定征收條件的，應(yīng)嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。稅務(wù)人員應(yīng)對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管地稅機關(guān)集體審議并報上一級地稅機關(guān)備案后，通知納稅人補繳稅款或辦理退稅。

第四章風(fēng)險防控

　　風(fēng)險防控，是按照《山東省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理實施辦法（試行）》的有關(guān)規(guī)定，以房地產(chǎn)開發(fā)項目稅收為征管對象，以風(fēng)險管理為導(dǎo)向，以信息化為支撐，以專業(yè)化管理為保障，對土地增值稅申報的真實性、合法性進行風(fēng)險識別，實施風(fēng)險應(yīng)對，以降低土地增值稅稅收損失率。

　　第一節(jié)目標(biāo)規(guī)劃與指標(biāo)管理

　　第三十九條 省地方稅務(wù)局業(yè)務(wù)部門、各市地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)根據(jù)年度工作重點，結(jié)合實際，制定稅收風(fēng)險管理年度計劃，報送省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

　　第四十條 省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室整合省地方稅務(wù)局各業(yè)務(wù)部門、各市地方稅務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報送的稅收風(fēng)險管理年度計劃，確定風(fēng)險實施方案的模型、時限等，形成總的年度計劃，據(jù)此開展全省地稅系統(tǒng)的稅收風(fēng)險管理工作。

　　第四十一條 各級業(yè)務(wù)部門負責(zé)土地增值稅稅收風(fēng)險指標(biāo)和模型的設(shè)計、匯集。應(yīng)認真開展行業(yè)調(diào)研，積累清算案例，探索成本控制內(nèi)在規(guī)律，建立科學(xué)有效的風(fēng)險指標(biāo)和模型。同時，定期開展風(fēng)險指標(biāo)和模型的驗證，及時更新，不斷提升成本風(fēng)險識別水平。

　　第四十二條 各市地方稅務(wù)局可結(jié)合當(dāng)?shù)毓ぷ鲗嶋H，將清算審核和風(fēng)險管理進行有機整合，借助專業(yè)納稅評估力量對房地產(chǎn)開發(fā)項目清算申報資料進行專項評估。通過評估發(fā)現(xiàn)清算數(shù)據(jù)風(fēng)險點，并及時加以識別、分析和應(yīng)對，切實提高土地增值稅清算審核工作質(zhì)量，有效降低涉稅風(fēng)險。

第二節(jié)風(fēng)險識別

　　第四十三條 風(fēng)險識別是指地稅機關(guān)運用風(fēng)險分析工具，對納稅人的涉稅信息進行掃描、分析，發(fā)現(xiàn)容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險的領(lǐng)域、環(huán)節(jié)或納稅人群體，為稅收風(fēng)險管理提供精準(zhǔn)指向和具體對象。

　　第四十四條 土地增值稅風(fēng)險識別主要包括預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險識別和成本費用管控環(huán)節(jié)風(fēng)險識別。

　　第四十五條 預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險識別，應(yīng)重點關(guān)注銷售單價是否真實、已售建筑面積是否足額申報、是否按規(guī)定進行預(yù)征申報等。

　　第四十六條 銷售單價風(fēng)險識別，應(yīng)對申報的銷售單價，通過市場調(diào)查、典型案例分析、發(fā)票和預(yù)收款收據(jù)開具信息，獲取相同或近似銷售日期和地理區(qū)位的房地產(chǎn)銷售單價均值，進行比對。

　　第四十七條 預(yù)收款申報風(fēng)險識別，應(yīng)對申報的預(yù)收款收入，與商品房預(yù)售合同備案信息進行比對；與流轉(zhuǎn)稅銷售不動產(chǎn)稅目稅基比對。

　　第四十八條 銷售進度風(fēng)險識別，獲取發(fā)票開具信息標(biāo)明的建筑面積，計算其占全部房源信息建筑面積的比例，與85%進行比對。

　　第四十九條 通過主動采集房地產(chǎn)開發(fā)項目的第三方信息和定期實施實地巡查，完成下列開發(fā)產(chǎn)品對外投資和視同銷售的風(fēng)險分析和識別：

　　（一）以開發(fā)產(chǎn)品作價對外投資

　　將契稅申報繳納信息和國土、房管部門權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，分別與納稅人申報的已售房源信息進行比對。

　�。ǘ�）視同銷售

　　通過實地核查，調(diào)查是否存在視同銷售的交易事項，是否按規(guī)定計價。

　　（三）以房抵債

　　獲取項目開發(fā)產(chǎn)品的法院拍賣和執(zhí)行信息，與納稅人申報的已售房源信息進行比對，識別以房換地、以房抵工程款或材料款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息等風(fēng)險。

　　第五十條 成本費用管控環(huán)節(jié)風(fēng)險識別，應(yīng)重點關(guān)注扣除票據(jù)是否合法、工程量是否真實和單位工程成本是否處于合理區(qū)間等。

　　第五十一條 主管地稅機關(guān)在進入清算申報審核環(huán)節(jié)后，應(yīng)首先對扣除票據(jù)進行風(fēng)險識別。

　　（一）大額票據(jù)風(fēng)險識別

　　設(shè)定較大金額票據(jù)票載金額上限，超出上限時進行風(fēng)險提示。

　　（二）違規(guī)發(fā)票風(fēng)險識別

　　對納稅人申報的發(fā)票數(shù)據(jù)，與發(fā)票換版記錄、發(fā)票字軌號碼、批印年代比對，凡發(fā)現(xiàn)發(fā)票字軌號碼缺失，以及與發(fā)票填開時間邏輯關(guān)系不一致的，及時進行風(fēng)險提示。

　　第五十二條 主管地稅機關(guān)應(yīng)運用源頭監(jiān)控環(huán)節(jié)獲取的工程結(jié)算等基礎(chǔ)資料，以及從建筑工程主管部門獲取造價指標(biāo)，提取納稅人明細申報數(shù)據(jù)，重點圍繞下列內(nèi)容進行風(fēng)險識別：

　�。ㄒ唬�決算金額與預(yù)算金額、合同造價比對

　　提取開發(fā)項目建筑工程造價和工程總承包合同標(biāo)明的造價，分別與納稅人申報的相應(yīng)建筑工程決算金額比對分析。

　�。ǘ�）土建工程平方米造價比對

　　申報的建筑工程單位成本，與開工年份建筑工程主管部門公布的相應(yīng)建設(shè)工程單位（平方米）造價進行比對分析。

　�。ㄈ�）主要建筑材料用量比對

　　將鋼材、商砼、水泥等主要材料耗用數(shù)據(jù)，與當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)工程主要材料用量標(biāo)準(zhǔn)比對分析。

　�。ㄋ模╆P(guān)聯(lián)企業(yè)比對

　　將主要建筑材料供應(yīng)商、建筑總承包商的投資人等信息，與納稅人稅務(wù)登記信息比對分析。

　　第五十三條 土地成本風(fēng)險的比對識別。

　　（一）契稅申報信息比對

　　納稅人申報的土地成本金額、土地面積，與納稅人獲得土地時繳納契稅時申報的稅基和土地面積進行比對。

　�。ǘ�）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，與國土部門提供的土地出讓信息比對。

　�。ㄈ�）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，與轉(zhuǎn)讓方申報的營業(yè)稅和土地增值稅信息比對。

第三節(jié)風(fēng)險應(yīng)對

　　第五十四條風(fēng)險應(yīng)對是針對納稅人稅收風(fēng)險點，按照《山東省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理實施辦法（試行）》規(guī)定，統(tǒng)籌確定處理層級和部門，分別采取風(fēng)險提醒、調(diào)查巡查、納稅評估、稅務(wù)審計、反避稅調(diào)查等措施，對發(fā)現(xiàn)的稅收風(fēng)險點進行核實反饋，并挖掘利用其他涉稅信息，努力提高風(fēng)險納稅人的稅法遵從行為。

　　第五十五條風(fēng)險應(yīng)對任務(wù)應(yīng)統(tǒng)一歸口管理并統(tǒng)一推送。省、市地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室統(tǒng)籌、整合風(fēng)險任務(wù)，進行分類、分級推送。

　　第五十六條 各級地稅機關(guān)應(yīng)遵循“風(fēng)險識別→等級排序→風(fēng)險應(yīng)對→監(jiān)控評價”的風(fēng)險管理鏈條，通過建立風(fēng)險指標(biāo)和評估模型，全面分析掃描土地增值稅流失風(fēng)險。

　　第五十七條 對經(jīng)風(fēng)險識別出現(xiàn)的土地增值稅征管風(fēng)險，應(yīng)按風(fēng)險的低、中、高等級，按照《山東省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理實施辦法（試行）》規(guī)定進行處理。

　　第五十八條 風(fēng)險應(yīng)對人員應(yīng)當(dāng)對派發(fā)的風(fēng)險任務(wù)中的所有風(fēng)險點一并進行應(yīng)對處理，做到“一次應(yīng)對，風(fēng)險全清”。

　　第五十九條 土地增值稅風(fēng)險任務(wù)應(yīng)對完成后，風(fēng)險應(yīng)對人員應(yīng)在相關(guān)系統(tǒng)中填寫風(fēng)險應(yīng)對反饋單，對每一個風(fēng)險點的應(yīng)對情況進行反饋，反饋情況在風(fēng)險管理系統(tǒng)中自動匯總。

　　第六十條 注重風(fēng)險應(yīng)對績效的評價和管理。各級業(yè)務(wù)部門應(yīng)會同稅源管理部門，對土地增值稅風(fēng)險指標(biāo)和模型的運行成效進行評估，查找稅收風(fēng)險存在的原因，制定有效措施，不斷提升土地增值稅征管質(zhì)量。

第五章清算鑒證質(zhì)量管理

　　清算鑒證質(zhì)量管理，是指地稅機關(guān)對鑒證人接受委托，開展土地增值稅清算鑒證工作質(zhì)量的評價、監(jiān)督和管理。

　　第六十一條 土地增值稅清算鑒證是指鑒證人接受委托，通過執(zhí)行《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》規(guī)定的程序和方法，依照稅法和相關(guān)規(guī)定，對被鑒證人的土地增值稅清算申報事項進行審核、確認，評價和證明其清算申報的真實性、合法性，并出具鑒證報告的業(yè)務(wù)。

　　鑒證人是指納入地稅機關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所。

　　第六十二條 鑒證人出具無保留意見和保留意見的鑒證報告，可以作為納稅人辦理土地增值稅清算申報的依據(jù)。

　　第六十三條 主管地稅機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

　　第六十四條 清算鑒證質(zhì)量管理應(yīng)堅持公開、公平、公正的原則，以事實為依據(jù)，以法律、法規(guī)為準(zhǔn)繩。

　　第六十五條 縣級地稅機關(guān)（含市地方稅務(wù)局直屬機構(gòu)、派出機構(gòu)，下同）具體負責(zé)開展清算鑒證質(zhì)量的評價工作。評價工作應(yīng)統(tǒng)一規(guī)范、客觀公正、準(zhǔn)確高效。

　　各市級地稅機關(guān)負責(zé)對質(zhì)量評價工作進行監(jiān)管。

　　第六十六條 縣級地稅機關(guān)應(yīng)每年組織對上年度納稅人辦理土地增值稅清算申報提供的清算鑒證報告進行質(zhì)量評價。

　　第六十七條 清算鑒證質(zhì)量評價內(nèi)容包括鑒證報告規(guī)范度、鑒證報告差異率、鑒證報告認可度三個方面。

　�。ㄒ唬╄b證報告規(guī)范度，包括鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂情況；編制業(yè)務(wù)工作底稿的完整性、真實性、邏輯性；是否嚴格執(zhí)行三級復(fù)核制度；鑒證報告內(nèi)容是否完整、規(guī)范；是否未獲取充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)支持鑒證結(jié)論；對鑒證項目出現(xiàn)的交易價格異常、工程造價高于正常水平、虛列成本費用等重大事項是否提出明確的鑒證結(jié)論。

　�。ǘ�）鑒證報告差異率，是指鑒證報告中清算項目的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額，與地稅機關(guān)審核結(jié)論的差異，用差異率表示。差異率包括收入差異率和扣除項目差異率，公式如下：

　　收入差異率=地稅機關(guān)審核結(jié)論調(diào)整的收入金額/鑒證報告中的收入總金額

　　扣除項目差異率=地稅機關(guān)審核結(jié)論調(diào)整的扣除項目金額/鑒證報告中扣除項目總金額

　　（三）鑒證報告認可度，以縣級地稅機關(guān)對鑒證人出具的鑒證報告審核做出的采信、部分未采信和未采信處理意見為參考依據(jù)作出評價。

　　第六十八條 縣級地稅機關(guān)綜合上述評價結(jié)論，對清算鑒證質(zhì)量按甲、乙、丙三個等級做出評價。

　　第六十九條 主管地稅機關(guān)在質(zhì)量評價工作中，需要鑒證人提供相關(guān)資料、證據(jù)的，鑒證人應(yīng)積極配合，并在主管地稅機關(guān)規(guī)定的時間內(nèi)完成。主管地稅機關(guān)應(yīng)對調(diào)取的相關(guān)資料妥善保管，評價結(jié)束后應(yīng)及時、完整歸還。

　　第七十條 地稅機關(guān)將清算鑒證質(zhì)量評價情況提供給注冊稅務(wù)師管理機構(gòu)，作為稅務(wù)師事務(wù)所年檢的參考依據(jù)之一。

　　第七十一條 清算鑒證質(zhì)量評價結(jié)論做出后，縣級地稅機關(guān)應(yīng)及時將評價結(jié)果報市級地稅機關(guān)，并在市級地稅官方網(wǎng)站進行公開。

　　市級地稅機關(guān)應(yīng)用適當(dāng)方式，對被評為甲級的鑒證人予以肯定；對被評為丙級的鑒證人進行通報，并要求限期整改。

第六章法律責(zé)任

　　第七十二條 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

　　第七十三條 應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管地稅機關(guān)確定進行清算的納稅人，未按照規(guī)定期限辦理清算申報和報送清算資料的，主管地稅機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

　　第七十四條 對清算過程中納稅人提供虛假清算資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

　　第七十五條 主管地稅機關(guān)已按規(guī)定出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管地稅機關(guān)核實的，由主管地稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究納稅人法律責(zé)任。

　　第七十六條 對會計人員偽造、變造會計憑證、會計賬簿，編制虛假財務(wù)會計報告的，主管地稅機關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國會計法》、《中華人民共和國注冊會計師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

　　第七十七條 對造價工程師簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述的工程造價成果文件的，主管地稅機關(guān)應(yīng)按照《注冊造價工程師管理辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

　　第七十八條 注冊稅務(wù)師和稅務(wù)師事務(wù)所出具虛假鑒證報告或涉稅文書的，主管地稅機關(guān)應(yīng)按照《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

　　第七十九條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照《中國人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律規(guī)定處理。

第七章附則

　　第八十條 土地增值稅清算審核資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

　　第八十一條 各市地方稅務(wù)局應(yīng)根據(jù)本辦法制定具體實施意見，報山東省地方稅務(wù)局備案。

　　第八十二條 本辦法由山東省地方稅務(wù)局解釋。

　　第八十三條 本辦法自2015年 8月1日起施行，有效期至2017年7月31日止�！渡綎|省土地增值稅征收管理暫行辦法》（魯?shù)囟惾�字�?997〕第21號）、《山東省土地增值稅預(yù)征管理暫行辦法》（魯?shù)囟惾�字�?998〕第14號）、《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法》（魯?shù)囟惏l(fā)〔2004〕33號）、《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅核定征收管理的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2012年第4號）同時廢止。

　　分送：各市地方稅務(wù)局

　　山東省地方稅務(wù)局土地房產(chǎn)稅處承辦辦公室2015年6月9日印發(fā)

    公告附件1

    公告附件2