國家稅務(wù)總局公告2014年第35號

 

  2014年1月28日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于取消和下放一批行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)〔2014〕5號），取消了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對象事先備案制度。為做好取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對象事先備案制度的落實(shí)和后續(xù)管理工作，現(xiàn)將有關(guān)問題公告如下：

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時(shí)收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。

　　三、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真清理以前的管理規(guī)定，今后不得以任何理由進(jìn)行變相審批。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)送的成本對象確定專項(xiàng)報(bào)告做好歸檔工作，及時(shí)進(jìn)行分析，加強(qiáng)后續(xù)管理。對資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)齊、修正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)檢查；對不如實(shí)出具專項(xiàng)報(bào)告或不出具專項(xiàng)報(bào)告的，應(yīng)按《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　四、本公告自發(fā)布之日起30日后施行�！�國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十六條第二款同時(shí)廢止。本公告施行前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未完成開發(fā)產(chǎn)品成本對象事先備案的，也按本公告執(zhí)行。��

　　特此公告。

 

國家稅務(wù)總局

2014年6月16日

變更：事先備案、審批改為事后報(bào)送，加大了企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。審批改為備案，備案改成報(bào)送，不是好事，從某種程度來說加大了企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

 

確定成本對象，也就意味著要結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本了。

第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。  所得稅的一種征收方式

　　在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。 

 

企業(yè)的責(zé)任：

第六十二條　納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

　　第六十三條　納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

 

已完工開發(fā)產(chǎn)品：

第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 

　　(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 

　　(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 

　　(三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

國稅函[2010]201號

頒布時(shí)間：2010-5-12

發(fā)文單位：國家稅務(wù)總局

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：
　　現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)有關(guān)問題，通知如下：
　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

 

國家稅務(wù)總局

二○一○年五月十二日

 

 

 

成本對象確定原則：

國稅發(fā)[2009]31號

計(jì)稅成本：第二十五條 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。 

成本對象：第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。

計(jì)稅成本對象的確定原則如下： 

(一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

　　(二)分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。

　　(三)功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。 

　　(四)定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。 

　　(五)成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。 

　　(六)權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。 

　　成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

成本對象分配原則：第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，

分配方法：

(一)占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 

　　1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 

　　2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 

　　期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 

　　(二)建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 

　　1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 

　　2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 

　　(三)直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 

　　(四)預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 

　　第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：

　　(一)土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 

　　土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 

　　(二)單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 

　　(三)借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 

　　(四)其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。