土地增值稅清算后尾房銷售的納稅申報(bào)
頒布時(shí)間：2013/3/9 12:34:42
土地增值稅清算后尾房銷售的納稅申報(bào)
由于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，即可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，因此尾房銷售是普遍存在的。
由于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，即可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，因此尾房銷售是普遍存在的。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算之前將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，這部分也未列作清算內(nèi)容，這也導(dǎo)致相當(dāng)一部分房企已清算項(xiàng)目還存在部分未售待售尾房現(xiàn)象。
對(duì)于清算后的尾盤發(fā)生銷售如何申報(bào)繳納土地增值稅問題值得引起重視。
房企土地增值稅清算后尾房銷售，應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算（單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積）。納稅人已清算項(xiàng)目繼續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后重新啟動(dòng)土地增值稅清算。
這是因?yàn)�，土地增值稅以�?guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。也就是說(shuō)，土地增值稅是以一個(gè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行的清算，對(duì)屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用是不得從其他的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中扣除，對(duì)同一項(xiàng)目也不能作為兩個(gè)清算單位，所以，對(duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目清算后，剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓不能再單獨(dú)作為一個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅。
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