合作建房稅收政策及司法解釋
頒布時間：2012/2/18 12:12:24
合作建房稅收政策及司法解釋
一、營業(yè)稅
(一) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）
十七,問：對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅？
答：合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房.合作建房的方式一般有兩種：
第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換.具體的交換方式也有以下兩種：
(一)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán).在這一合作過程中,甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價,換取部分房屋的所有權(quán),發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價,換取部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為.因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為.對甲方應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"子目征稅；對乙方應(yīng)按"銷售不動"稅目征稅.由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算,因此應(yīng)當按照實施細則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額.如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為,應(yīng)對其銷售收入再按"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅.
(二)以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán).例如,甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方.在這一經(jīng)營過程中,乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán),甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物.甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,對其按"服務(wù)業(yè)--租賃業(yè)"征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為,對其按"銷售不動產(chǎn)"稅目征營業(yè)稅.對雙方分別征稅時,其營業(yè)額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定核定.
注：原《實施細則》第十五條
第十五條 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：
（一）按納稅人當月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
（二）按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
（三）按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。
第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股,成立合營企業(yè),合作建房.對此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅.
(一)房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業(yè)稅"以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅"的規(guī)定,對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅.
(二)房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為,而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅.
(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營行為,也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股,共同承擔風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為.因此,首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅,其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定.因此,對合營企業(yè)的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按"銷售不動產(chǎn)"征稅.
(二) 國稅函[2004]241號《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》
廣東省地方稅務(wù)局：
你局《關(guān)于廣州市金安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“合作建房”征收營業(yè)稅有關(guān)稅收政策問題的請示》（粵地稅發(fā)[2003]357號）收悉�，F(xiàn)就《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)＜營業(yè)稅問題解答（之一）的通知＞》（國稅函發(fā)[1995]156號，以下簡稱156號文件）第十七條中“一方提供土地使用權(quán)”的具體含義明確如下：
156號文件第十七條“合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金�！币�(guī)定中的“一方提供土地使用權(quán)”，包括一方提供有關(guān)土地使用權(quán)益的行為，如取得規(guī)劃局批準的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、國土局核發(fā)的《建設(shè)用地批準書》、《建設(shè)用地通知書》、《土地使用證》，以及通過土地行政主管部門核發(fā)的其他建設(shè)用地文件中當事人享有的土地使用權(quán)益。
(三) 國稅函[2005]第1003號《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》
海南省地方稅務(wù)局：
你局《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于我省�？谧锨G花園合作開發(fā)稅收問題的請示》（瓊地稅發(fā)[2005]57號）收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下：
鑒于該項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發(fā)[1995]156號）第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。
二、土地增值稅
(一) 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]第048號)
1、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題
對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
2、關(guān)于合作建房的征免稅問題
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
(二) 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）
對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
(三) 廣州市地稅局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續(xù)二）的通知》（穗地稅函[2010]170號）
十二、對于以下合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)項目的，如何確認有關(guān)收入和扣除項目金額問題
�。ㄒ唬┮环匠龅�、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）。
對于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按“187號文”第三條第一項確認收入，對于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按“187號文”第三條第一項分別確認收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。
（二）出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價入股，成立合營企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險共擔，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。
對于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股時確認的評估價值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股時確認的評估價值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得收入。
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第六條規(guī)定，對于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股，成立合營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)征收土地增值稅。
國稅發(fā)[2006]187號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》
三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
三、企業(yè)所得稅
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（ 國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定：
第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：
（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：
1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：
（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:
1. 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：
企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
四、契稅
《財政部國家稅務(wù)總局對河南省財政廳<關(guān)于契稅有關(guān)政策問題的請示>的批復(fù)》（財稅[2000]14號）
一、關(guān)于甲乙單位合作建房契稅納稅人和計稅依據(jù)的確定問題
甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《 中華人民共和國契稅暫行條例》 的規(guī)定，對乙單位應(yīng)征收契稅，其計稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價格。
上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
五、最高人民法院關(guān)于合作建房的解釋
(一) 最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題解答（法發(fā)[1996]2號）
五、關(guān)于以國有土地使用權(quán)投資合作建房問題
18、享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責(zé)令當事人補辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
22、名為合作建房，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實際性質(zhì)處理。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。
(二) 《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》法釋[2005]5號規(guī)定：
第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。
第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當認定為房屋買賣合同。
第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當認定為借款合同。
第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當認定為房屋租賃合同。
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