個人出租房屋稅收政策(一）

個人出租房屋稅收政策(一）

    按照稅法的規(guī)定，個人出租房屋取得的收入應繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅和個人所得稅。出租的房屋區(qū)分用途和時間，所涉及的稅種和稅率不盡相同。

    對于“用途”的認定，一般應按照出租房屋《房屋產(chǎn)權證》中“設計用途”填寫的內容執(zhí)行。

    一、個人出租商業(yè)用房

    國稅函[2002]74號《國家稅務總局關于個人出租商住兩用房征稅問題的批復》規(guī)定：“為了配合住房制度改革，建立和管理好我國住房租賃市場秩序，鼓勵個人將多余房屋出租，以滿足一部分人特別是中低收入者對住房的需求，財政部和總局聯(lián)合下發(fā)的《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》中第二條：“對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業(yè)稅暫減按3％的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4％的稅率征收”的規(guī)定，具體含義是：“對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，其應繳納的營業(yè)稅暫按3％的稅率征收，房產(chǎn)稅暫按4％的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營的，其繳納的營業(yè)稅仍應按5％的稅率征收，房產(chǎn)稅按12％的稅率征收。你局應按上述政策規(guī)定解釋，對個人出租商住兩用房的，根據(jù)出租后房屋的實際用途確定相應的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅稅率計征房產(chǎn)稅、營業(yè)稅�！�

    在這個文件里，強調的是實際用途，即用于居住的適用低稅率政策，用于生產(chǎn)經(jīng)營的按原稅率。

    1、營業(yè)稅

    對個人出租商業(yè)用房，稅率按5％征收，計算公式=出租收入×稅率。

    2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加（現(xiàn)在適用2%稅率）

    城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等稅費分別按上述營業(yè)稅稅額的7%, 3%, 2％等稅率征收。計算公式=營業(yè)稅×稅率。

    3、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

    個人出租商業(yè)用房按12％稅率征收房產(chǎn)稅。計算公式＝出租收入×稅率；

    個人出租商業(yè)用房并座落在城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內的，應按房屋占地（含出租的院落占地）面積，依土地等級及適用的土地等級稅額，計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。計算公式=占地面積×單位稅額；

    房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分季或月征收。

    4、印花稅

    出租商業(yè)用房在雙方簽訂合同時，由雙方按合同規(guī)定租金金額的千分之一繳納，不足一元的，按一元繳納。計算公式=租金×稅率。

    5、個人所得稅

    個人出租房屋按照財產(chǎn)租賃所得按次征收，以一個月內取得的收入為一次。個人在房屋出租過程中繳納的稅費憑合法有效的憑證從其財產(chǎn)租賃收入中扣除。對能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅義務人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用允許扣除，但每次扣除不得超過800元，一次扣除不完的準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止；

    對個人出租非住房取得的所得，稅率為20%。租賃所得每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20％的費用，其余額為應納稅所得額；

    計算公式：應納稅額＝應納稅所得額× 20%。

    案例：個人將座落在撫順市新?lián)釁^(qū)解放路上的建筑面積為500平方米的自有的一層商業(yè)用房出租給他人搞個體經(jīng)營，租期一年，月收入20000元，應繳納各稅情況如下：

    月應繳納營業(yè)稅20000×5%=1000元；

    月應繳納城市維護建設稅1000×7%=70元；

    月應繳納教育費附加1000×3%=30元；

    月應繳納地方教育附加1000×2%=20元。

    月應繳納房產(chǎn)稅20000×12% =2400元；

    月應繳納土地使用稅500×12元/平方米÷12=500元；（假定土地稅為12元/平方米）

    應繳納印花稅20000×12個月×1‰=240元；

    當月應繳納個人所得稅20000－1000－70－30－20－2400－500－240－20000×20%=11740×20%=2348元。

    注：1、本文未考慮營業(yè)稅起征點，不同地區(qū)對房屋出租收入采用按次納稅還是按期納稅享受起征點的處理方式不同。如果采用按期納稅方式，由于營業(yè)稅的起征點從2011年11月1日起，提高至5000-20000元，那么很多地區(qū)的個人出租行為將不用繳納營業(yè)稅。