大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知
大地稅函[2008]188號(hào) 頒布時(shí)間：2008/10/27 12:12:36
大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知
大地稅函[2008]188號(hào)
2008-10-27
各基層局：
為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市的土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)〈遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（遼地稅發(fā)[2007]102號(hào))、《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（大地稅函[2006]76號(hào)）、《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（大地稅函[2007]200號(hào)）及其他稅收法律、法規(guī)、政策規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：
一、關(guān)于土地增值稅清算的若干政策問(wèn)題
�。ㄒ唬╆P(guān)于土地使用權(quán)價(jià)款的扣除問(wèn)題
納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計(jì)算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。
�。ǘ╆P(guān)于契稅、土地使用稅等的扣除問(wèn)題
納稅人取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅，應(yīng)當(dāng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
納稅人取得土地使用權(quán)后繳納的土地使用稅，應(yīng)當(dāng)計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”中的“管理費(fèi)用”扣除。
�。ㄈ╆P(guān)于公共配套設(shè)施的確認(rèn)問(wèn)題
土地增值稅扣除項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，是指根據(jù)政府或政府相關(guān)部門的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須建造且無(wú)償轉(zhuǎn)讓給相關(guān)單位或業(yè)主使用的、非營(yíng)利性的公共事業(yè)設(shè)施。非營(yíng)利性的公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設(shè)施、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無(wú)償供全體業(yè)主使用的車位、車庫(kù)、會(huì)所等房產(chǎn)。
納稅人開發(fā)的，無(wú)償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配套設(shè)施，且在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀�、各�?xiàng)開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等，不得在清算時(shí)扣除。
�。ㄋ模╆P(guān)于扣除項(xiàng)目的核算分?jǐn)倖?wèn)題
納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的核算單位或核算對(duì)象進(jìn)行清算。
對(duì)同一項(xiàng)目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)當(dāng)按建筑面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目，分別核算增值額。
�。ㄎ澹╆P(guān)于購(gòu)置未竣工房地產(chǎn)再開發(fā)銷售的加計(jì)扣除問(wèn)題
納稅人整體購(gòu)置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在清算土地增值稅時(shí)，其整體購(gòu)置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款可作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)，但未經(jīng)投資、建設(shè)而直接轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。
�。╆P(guān)于普通住宅的適用標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間問(wèn)題
1994年1月1日至今，市內(nèi)四區(qū)享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和適用時(shí)間以《市內(nèi)四區(qū)土地增值稅普通住宅適用時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)表》（見附件1）為準(zhǔn)，享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的適用時(shí)間，以每套房產(chǎn)的收訖轉(zhuǎn)讓總價(jià)款時(shí)間和開具房地產(chǎn)結(jié)算發(fā)票時(shí)間孰先的原則確定。
高新技術(shù)園區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、瓦房店市、普蘭店市、莊河市及長(zhǎng)�？h地稅局應(yīng)當(dāng)按照本地區(qū)自1994年1月1日以來(lái)對(duì)享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，確定本地區(qū)享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅適用標(biāo)準(zhǔn)。
�。ㄆ撸╆P(guān)于公寓等房產(chǎn)適用政策問(wèn)題
自本通知開始執(zhí)行之日起，同時(shí)符合以下條件的“公寓”、“商住兩用房”等房地產(chǎn)項(xiàng)目可視同“住宅”適用土地增值稅預(yù)征、清算政策：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的《國(guó)有土地使用證》列明用途為“住宅用地”且其土地使用年限符合國(guó)家土地法律法規(guī)關(guān)于“住宅用地”使用年限規(guī)定的；
2.房地產(chǎn)買受方的房屋所有權(quán)證上，列明的實(shí)際用途為“住宅”的；
3.容積率為1.0（含）以上的。
�。ò耍╆P(guān)于四項(xiàng)開發(fā)成本的扣除問(wèn)題
現(xiàn)就納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱“四項(xiàng)成本”）等的扣除政策重新予以明確，《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（大地稅函[2007]200號(hào)）中的相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目四項(xiàng)成本的每平方米扣除額高于大連市地方稅務(wù)局制定的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位面積四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)額度表》（見附件2，以下簡(jiǎn)稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項(xiàng)成本金額，且經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按《扣除額度表》中的額度核定四項(xiàng)成本：
1.納稅人有《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條列舉情形之一，導(dǎo)致四項(xiàng)成本無(wú)法查帳的；
2.四項(xiàng)成本的合同、票據(jù)等憑證有虛假、非法或無(wú)效等情況的；
3.四項(xiàng)成本雖能提供發(fā)票等票據(jù)，但款項(xiàng)未實(shí)際支付的（合理的質(zhì)量保證金除外）；
4.納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)未按獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)支付四項(xiàng)成本的；
5.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)核定四項(xiàng)成本的其他情況。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依本通知規(guī)定核定四項(xiàng)成本的，中介機(jī)構(gòu)受納稅人委托對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算進(jìn)行鑒證時(shí)，應(yīng)當(dāng)按《扣除額度表》的四項(xiàng)成本金額填列《鑒證報(bào)告》。
二、關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作的具體要求
各征收局應(yīng)當(dāng)按以下要求，進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作：
1 關(guān)于2002年后的房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算管理
各征收局應(yīng)當(dāng)于2008年12月31日前，對(duì)2002年1月1日后發(fā)生過(guò)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，并于本通知下發(fā)之日前竣工驗(yàn)收且全部銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。
2 關(guān)于未銷售完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算管理
各征收局應(yīng)當(dāng)對(duì)下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算：
1.納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，已銷售（預(yù)售）的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售的總建筑面積85％（含）以上，并有可能造成稅款流失的；
2.取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》滿三年仍未銷售完畢，并有可能造成稅款流失的。
3 關(guān)于免予預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算管理
已由稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定免予預(yù)繳土地增值稅的項(xiàng)目，有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行清算，且原則上應(yīng)于2008年12月31日前完成清算：
1.商品房全部銷售完畢的；
2.已售面積超過(guò)可售面積85%（含）以上的；
3.取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》已滿三年的。
已由稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定免予預(yù)繳土地增值稅的項(xiàng)目，有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅恢復(fù)預(yù)征確認(rèn)表》（見附件3），報(bào)市局核準(zhǔn)后，可恢復(fù)預(yù)征土地增值稅：
1.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格及開發(fā)成本、費(fèi)用，預(yù)計(jì)其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額將超過(guò)扣除項(xiàng)目20%或非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅將有增值額的；
2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人經(jīng)政府相關(guān)部門同意，改變了房地產(chǎn)項(xiàng)目類型，已不適用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目免預(yù)征土地增值稅相關(guān)政策的。
4 關(guān)于合并計(jì)征土地增值稅的規(guī)定
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同時(shí)對(duì)同一納稅人開發(fā)的不同項(xiàng)目的土地增值稅清算完畢的，可合并征收或退還應(yīng)補(bǔ)繳（退還）稅款。
5 關(guān)于清算檔案的管理
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將清算資料按項(xiàng)目立卷歸檔。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算完畢后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算完畢之日起30日內(nèi)，將清算情況報(bào)告市局。
6 關(guān)于對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事清算鑒證業(yè)務(wù)的相關(guān)要求
納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算進(jìn)行鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以法律法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正的原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
7 關(guān)于調(diào)整土地增值稅清算相關(guān)文書的要求
自本通知下發(fā)之日起，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不再出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》。
8 關(guān)于土地增值稅清算檢查工作的要求
各稽查局應(yīng)當(dāng)根據(jù)市局的統(tǒng)一部署，自2009年起對(duì)以前年度已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查。各稽查局應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究制定土地增值稅清算檢查工作計(jì)劃和實(shí)施方案，統(tǒng)籌安排檢查時(shí)間，合理調(diào)配檢查力量，科學(xué)篩選檢查對(duì)象，明確檢查重點(diǎn)和檢查要求。
三、關(guān)于實(shí)施土地增值稅稅源監(jiān)控工作的要求
�。ㄒ唬⿲�(duì)土地增值稅稅源實(shí)行全面監(jiān)控
各征收局要對(duì)所轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅源調(diào)查摸底，建立土地增值稅稅源電子數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)2002年1月1日后發(fā)生過(guò)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要按項(xiàng)目建立土地增值稅電子數(shù)據(jù)臺(tái)賬，并按季度更新《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅源信息表》（見附件4），土地增值稅清算完畢后，可終止登記。
各征收局應(yīng)于2009年1月15日前，對(duì)2002年1月1日后發(fā)生過(guò)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅稅源調(diào)查，填列《土地增值稅稅源情況統(tǒng)計(jì)表》（見附件5）及文字總結(jié)材料報(bào)送市局。
自2009年7月起，各征收局應(yīng)于每年1月1日至15日、7月1日至15日填制《土地增值稅稅源情況統(tǒng)計(jì)表》，將半年數(shù)據(jù)及文字總結(jié)材料報(bào)送市局。
�。ǘ┳龊脤�(duì)重點(diǎn)稅源戶的監(jiān)控
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建立土地增值稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度的通知》（國(guó)稅函[2007]544號(hào)）要求，市局決定對(duì)我市10戶重點(diǎn)稅源戶實(shí)施監(jiān)控（名單見附件6）。各征收局應(yīng)對(duì)重點(diǎn)稅源戶開發(fā)的、且在2002年1月1日后發(fā)生過(guò)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的項(xiàng)目進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，于2009年1月15日前，按戶填寫《全市土地增值稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控信息表》（見附件7）報(bào)送市局。自2009年7月起，各征收局應(yīng)于每年1月1日至15日、7月1日至15日按戶填制《全市土地增值稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控信息表》，將重點(diǎn)稅源戶開發(fā)項(xiàng)目的半年數(shù)據(jù)報(bào)送市局。市局將根據(jù)工作安排適時(shí)調(diào)整重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控對(duì)象。
在此基礎(chǔ)上，各征收局還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，再確定不少于3戶的重點(diǎn)稅源戶并自行做好監(jiān)控。
四、關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)土地增值稅清算的工作要求
�。ㄒ唬└骰鶎泳忠鶕�(jù)市局的工作部署，統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作的領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格依法征稅、堅(jiān)持應(yīng)收盡收，有計(jì)劃、有步驟地全面推進(jìn)本局清算工作的開展，切實(shí)將各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位。
各征收局應(yīng)當(dāng)根據(jù)本局情況，抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成清算組，在一定時(shí)間內(nèi)，專門從事土地增值稅清算工作。
（二）各基層局要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算政策培訓(xùn)，做好政策宣傳和輔導(dǎo)工作。
（三）各基層局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)調(diào)查研究，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，定期匯總報(bào)告清算工作進(jìn)展情況，反饋清算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的具體問(wèn)題，提出政策建議，不斷改進(jìn)和完善土地增值稅征收管理工作。
�。ㄋ模┦芯謱⒏鶕�(jù)國(guó)家稅務(wù)總局地方稅稅源平臺(tái)建設(shè)和市局信息化建設(shè)的要求，逐步推進(jìn)、完善土地增值稅稅源管理的信息化建設(shè)。
�。ㄎ澹┦芯謱�2009年1月起，對(duì)各基層局的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作進(jìn)行實(shí)地督導(dǎo)，并通報(bào)各基層局的土地增值稅清算工作開展情況。
本通知自2008年10月27日起執(zhí)行，相關(guān)規(guī)定與本通知抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。
附件1：市內(nèi)四區(qū)土地增值稅普通住宅適（略）
附件2：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位面積四項(xiàng)開（略）
附件3：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅恢復(fù)（略）
附件4：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅源（略）
附件5：土地增值稅稅源情況統(tǒng)計(jì)表（略）
附件6：大連市土地增值稅重點(diǎn)監(jiān)控稅源（略）
附件7：全市土地增值稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控（略）
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