房地產(chǎn)預(yù)售收入作為計(jì)提三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)的文件依據(jù)？

    問：房地產(chǎn)預(yù)售收入作為計(jì)提三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)的文件依據(jù)？

    答：國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》

    第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：……

    第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

    《沈陽市二0一0年企業(yè)所得稅匯算清繳相關(guān)問題處理意見》

    41.房地產(chǎn)企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入可否做為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的基數(shù)問題？是否可扣除對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加？

    根據(jù)國稅發(fā)(2009)31號第六條、第九條、第十二條的規(guī)定，可做為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的基數(shù)，對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加也可稅前扣除。

    對符合條件的預(yù)售收入暫填入年報(bào)附表一（1）第十六行“其他視同銷售收入”行，實(shí)現(xiàn)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)；同時(shí)對應(yīng)的成本暫填入年報(bào)附表二（1）第十五行“其他視同銷售成本”行。

    實(shí)踐中，開發(fā)商在正式銷售階段之前收款有兩種形式，一是取得預(yù)售許可證之前，收取少量的訂金（也叫誠意金、會員費(fèi)等），再就是取得預(yù)售許可證之后的預(yù)收款。

    誠意金在結(jié)轉(zhuǎn)收入之前是不能作為預(yù)售收入繳納所得稅的。取得預(yù)售許可證之后的預(yù)售款，按照我們對總局的文件的理解，應(yīng)該是作為當(dāng)期收入（第六條），是以作為納稅調(diào)整增加的形式實(shí)現(xiàn)的（納稅調(diào)整項(xiàng)目審核明細(xì)表第五項(xiàng)），但沒有明確的字眼表明可作為三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)提基數(shù)。

    沈陽市匯算文件則說的比較明確，但計(jì)入收入的形式是以視同銷售的形式實(shí)現(xiàn)的，與總局的納稅調(diào)整的形式相悖，再有文件沒有明確規(guī)定此種調(diào)增方式在以后年度的調(diào)減方式，即：以后年度結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，不得作為三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)提基數(shù)。否則的話，如果企業(yè)在以后年度結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，容易造成該項(xiàng)收入重復(fù)作為三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)提基數(shù)。