關于強化房地產稅收一體化管理中個人轉讓舊房產土地增值稅征收有關問題的通知
沈地稅發(fā)[2006]187號 頒布時間：2006/11/13 12:12:34
關于強化房地產稅收一體化管理中個人轉讓舊房產土地增值稅征收有關問題的通知
沈地稅發(fā)[2006]187號
稽查局，各分局、縣（市）局：
為進一步落實《遼寧省地方稅務局關于印發(fā)〈遼寧省房地產稅收一體化管理的若干規(guī)定〉的通知》（遼地稅發(fā)〔2005〕76號）和《沈陽市財政局 沈陽市地方稅務局轉發(fā)省財政廳 省地稅局所轉發(fā)的關于土地增值稅若 干問題的通知》（沈財預[2006]353號），強化房地產稅收一體化管理中個人轉讓舊房產土地增值稅征收工作，現(xiàn)將有關問題通知如下：
一、與房產交易市場溝通問題
市局負責與市房產局進行溝通，從2006年9月1日起對我市個人轉讓舊房產征收土地增值稅納入房地產稅收一體化管理，由一體化征收窗口統(tǒng)一征收。同時，各單位要與當?shù)胤康禺a交易市場做好協(xié)調工作，保證土地增值稅順利征收。要請房產部門協(xié)助做好稅源控管工作，對沒有辦理土地增值稅納稅手續(xù)的納稅人，不予辦理房地產權屬變更；對納稅人為獲取購房發(fā)票價格，需要到房產部門查詢舊房產檔案的，請房產部門按有關規(guī)定予以辦理。
二、需要明確的政策問題
�。ㄒ唬┘佑嬁鄢龁栴}。對納稅人按原購房發(fā)票金額或主管地方稅務機關以核定方式確定扣除項目的，加計扣除時限計算到月。計算公式：加計扣除項目=購房發(fā)票金額×5%×從購買年度起至轉讓年度止實際擁有房地產的累積月份÷12。
（二）關于核定征收問題。納稅人轉讓舊房產，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條規(guī)定，主管地方稅務機關可參照《契證》上所記載的“房產土地價值”核定其原購房價格，據(jù)以計算扣除項目。計算公式：扣除項目金額=房產土地價值×（5%×從購買年度起至轉讓年度止實際擁有房地產的累積月份÷12）+轉讓時繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅）+購房時繳納的契稅+其他允許扣除金額。
�。ㄈ╆P于已繳契稅扣除問題。
1.對能夠提供評估價格的，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第十一條規(guī)定，購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。
2.對不能提供評估價格，但能夠提供發(fā)票的，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條規(guī)定，在購房時繳納的契稅，凡能提供完稅憑證或《契證》的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。
3.對沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票，由主管地方稅務機關以核定方式確定扣除項目的，可以扣除購房時繳納契稅的完稅憑證或《契證》上所記載的契稅稅額。
�。ㄋ模﹤�人購買住房時間確定問題
根據(jù)《遼寧省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（遼地稅發(fā)[2005]154號）規(guī)定，個人轉讓住房的購房時間，可按房屋產權證、契稅完稅證明或稅務部門監(jiān)制的銷售不動產發(fā)票上注明的時間孰先原則確定。對根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。
�。ㄎ澹┓扛姆靠鄢椖看_定問題
房改房首次上市轉讓時，按納稅人提供的購房發(fā)票金額或契證所載“房產土地價值”計算扣除，如明顯偏低，納稅人可提供房地產評估價格，以確定扣除項目金額。
�。┒愂諆�(yōu)惠問題
個人轉讓舊房產土地增值稅有下列優(yōu)惠政策：
1.個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。
2.對個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。
3.對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。
從2006年3月2日開始,享受優(yōu)惠政策普通住宅的標準是，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。
三、文書修改和使用問題
（一）市局對《房地產轉讓納稅申報審批表》內容進行了修改，在“稅種”項下“個人所得稅”欄上一行增加“土地增值稅”欄，同時增加兩個附表，即“個人轉讓舊房產土地增值稅納稅明細申報表（一）、（二）”，能夠提供原購房發(fā)票或契證上記載的“房屋土地價值”的納稅人適用表（一），能夠提供評估價格的納稅人適用表（二）。現(xiàn)將修改后的表樣（見附件1）提供給你們，請各單位在一體化征收工作中予以應用。
�。ǘ⿲Σ患{入土地增值稅征稅范圍的，不填寫《個人轉讓舊房產土地增值稅納稅明細申報表》；對享受土地增值稅免稅政策的直接在《房地產轉讓納稅申報審批表》土地增值稅“免稅額”中予以注明，也不填寫《個人轉讓舊房產土地增值稅納稅明細申報表》。
�。ㄈ┱埜鲉挝粡�12月份起在每月上報的《房地產稅收一體化征收情況統(tǒng)計表（二）》中的“本月情況”、“累積收入”項下的“個人所得稅”欄前增加“土地增值稅”欄，其他項目不變。
四、征收軟件修改問題
請各單位按下列業(yè)務需求修改本單位自行開發(fā)的一體化征收軟件，應增加以下幾種功能：
�。ㄒ唬⿺�(shù)據(jù)錄入
將《個人轉讓舊房產土地增值稅納稅明細申報表》（一）、（二）與《房地產轉讓納稅申報審批表》中“土地增值稅”欄應納稅額鏈接，并將內容錄入。
（二）稅額計算
按照《個人轉讓舊房產土地增值稅納稅明細申報表》（一）、（二）確定的邏輯關系設置稅額計算功能。
�。ㄈ┢睋�(jù)打印
根據(jù)計算出的數(shù)額，與其他稅種一并打印繳款書或完稅證。
�。ㄋ模┘{稅信息查詢功能
可查詢土地增值稅征收情況，并打印臺帳。
軟件修改完成前，應先行在軟件中增加土地增值稅項目，人工計算土地增值稅應納稅額，將稅額或免稅事項錄入《房地產轉讓納稅申報審批表》中“土地增值稅”欄的“應納稅額”或“免稅額”。
五、政策宣傳問題
市局編寫了《個人轉讓舊房產征收土地增值稅宣傳單》（見附件2），請各單位自行組織印刷并放置在一體化地稅征收窗口或代征窗口，以方便納稅人繳稅，同時，據(jù)此修改設在房產交易大廳的宣傳板。
附件：1.附表1：個人轉讓舊房產土地增值稅納稅明細申報表（一）
2.附表2：個人轉讓舊房產土地增值稅納稅明細申報表（二）
3.附件1：房地產轉讓納稅申報審批表
4.附件2：宣傳單
二ΟΟ六年十一月十三日
1.附表1
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個人轉讓舊房產土地增值稅納稅明細申報表（一） |
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（能提供原購房發(fā)票或契證記載房產土地價值的納稅人適用） |
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填表日期： 年 月 日 |
金額單位：人民幣元（列至角分） |
面積單位：平方米 |
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納稅人名稱 |
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身份證（護照）號 |
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建筑面積 |
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購入時間 |
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項目 |
行次 |
金額 |
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一、轉讓房地產收入總額 1=2+3 |
1 |
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其中：貨幣收入 |
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2 |
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實物收入及其他收入 |
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3 |
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二、扣除項目金額合計 4=5+6+7+14 |
4 |
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1.購房發(fā)票金額或契證記載房產土地價值 |
5 |
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2.加計扣除金額 |
6 |
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3.與轉讓房地產有關的稅金等 7=8+9+10+11+12+13 |
7 |
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其中：營業(yè)稅 |
8 |
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城市維護建設稅 |
9 |
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教育費附加 |
10 |
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地方教育附加 |
11 |
|
|
印花稅 |
12 |
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契稅（購入環(huán)節(jié)） |
13 |
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|
4.其他允許扣除的費用 |
14 |
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三、增值額 15=1-4 |
15 |
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四、增值額與扣除項目金額之比（%） 16=15/4 |
16 |
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五、適用稅率（%） |
17 |
|
|
六、速算扣除系數(shù)（%） |
18 |
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七、應繳土地增值稅稅額 19=15×17-4×18 |
19 |
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八、免征土地增值稅額 |
20 |
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九、實繳土地增值稅額 21=19-20 |
21 |
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填表說明： |
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1.納稅人如果同時轉讓兩個或兩個以上房地產的，應分別填報。
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2.表第6欄“加計扣除金額”，按第5欄金額×5%×從購買年度起到轉讓年度止納稅人實際擁有房地產的累計月份÷12的公式計算后填寫。
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3.表第8欄至表第13欄，按納稅人轉讓房地產時實際繳納的金額填寫。
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4.表第17欄“適用稅率”和表第18欄“速算扣除系數(shù)”，應根據(jù)第16欄計算出的比率按下列標準確定：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0；(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。
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5.表第20欄“免征土地增值稅額”，按如下優(yōu)惠政策填寫：(1)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；(2)對個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅；（3）對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。 |
2.附表2
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個人轉讓舊房產土地增值稅納稅明細申報表（二） |
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（能提供評估價格的納稅人適用） |
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填表日期： 年 月 日 |
金額單位：人民幣元（列至角分） |
面積單位：平方米 |
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納稅人名稱 |
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身份證（護照）號 |
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建筑面積 |
|
購入時間 |
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|
項目 |
行次 |
金額 |
|
一、轉讓房地產收入總額 1=2+3 |
1 |
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|
其中：貨幣收入 |
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2 |
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|
實物收入及其他收入 |
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3 |
|
|
二、扣除項目金額合計 4=5+6+9+15 |
4 |
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|
1.取得土地使用權所支付的金額 |
5 |
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|
2.舊房及建筑物的評估價格 6=7×8 |
6 |
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|
其中：舊房及建筑物的重置成本價 |
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7 |
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|
成新度折扣率 |
|
8 |
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3.與轉讓房地產有關的稅金等 9=10+11+12+13+14 |
9 |
|
|
其中：營業(yè)稅 |
10 |
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|
城市維護建設稅 |
11 |
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|
教育費附加 |
12 |
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|
地方教育附加 |
13 |
|
|
印花稅 |
14 |
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|
4.其他允許扣除的費用 |
15 |
|
|
三、增值額 16=1-4 |
16 |
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|
四、增值額與扣除項目金額之比（%） 17=16/4 |
17 |
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|
五、適用稅率（%） |
18 |
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|
六、速算扣除系數(shù)（%） |
19 |
|
|
七、應繳土地增值稅稅額 20=16×18-4×19 |
20 |
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|
八、免征土地增值稅額 |
21 |
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九、實繳土地增值稅額 22=20-21 |
22 |
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填表說明：
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1.納稅人如果同時轉讓兩個或兩個以上房地產的，應分別填報。
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2.表第5欄“取得土地使用權所支付的金額”，按納稅人為取得該轉讓房地產項目的土地使用權而實際支付（補交）的土地出讓金（地價款）數(shù)額及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用填寫。
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3.表第6欄“舊房及建筑物的評估價格”，是指根據(jù)《條例》和《細則》等有關規(guī)定，按重置成本法評估舊房及建筑物并經當?shù)囟悇諜C關確認的評估價格的數(shù)額。本欄由第7欄與第8欄相乘得出，如果本欄數(shù)額能夠直接按評估報告填報，則本表第7、8欄可以不必再填報。
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4.表第7欄“舊房及建筑物的重置成本價”，是指按照《條例》和《細則》規(guī)定，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價。
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5.表第8欄“成新度折扣率”，是指按照《條例》和《細則》規(guī)定，由政府批準設立的房地產評估機構評定的舊房及建筑物的新舊程度折扣率。
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6.表第10欄至表第14欄，按納稅人轉讓房地產時實際繳納的金額填寫。
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7.表第18欄“適用稅率”和表第19欄“速算扣除系數(shù)”，應根據(jù)第17欄計算出的比率按下列標準確定：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0；(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。
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8.表第21欄“免征土地增值稅額”，按如下優(yōu)惠政策填寫：(1)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；(2)對個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅；（3）對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。 |
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3.附件1
房地產轉讓納稅申報審批表
征收機關： 單位：元、平方米
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納稅人名稱 |
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身份證號 |
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聯(lián)系電話 |
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買方名稱 |
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身份證號 |
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聯(lián)系電話 |
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原房產證號碼 |
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發(fā)證日期 |
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契稅完稅日期 |
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購入價格 |
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交易價格 |
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合同簽定日期 |
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房產面積 |
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契稅完稅價格 |
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平均交易價格 |
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容積率 |
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房產地址 |
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納稅類別編碼 |
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納稅類別 |
01—征稅 02—免征 03---不征 |
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稅種 |
計稅依據(jù) |
稅率或征收率 |
應納稅額 |
免稅額 |
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營業(yè)稅 |
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5% |
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城建稅 |
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教育費附加 |
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3% |
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地方教育費附加 |
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1% |
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印花稅（雙方） |
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土地增值稅 |
—— |
—— |
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個人所得稅 |
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1% |
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合計 |
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此申報表根據(jù)國家稅收法律、法規(guī)填報，我確信它是真實、可靠、完整的。聲明人（簽章）：
（如你已委托他人代理申報，請?zhí)顚懴铝匈Y料）
為代理房地產轉讓有關納稅事宜，現(xiàn)授權 單位 人（地址）
為本納稅人的代理納稅申報人。 授權人： 年 月 日 |
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經辦人簽章 |
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納稅人簽章 |
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（以下部分由征收機關填寫）
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發(fā)票代碼 |
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發(fā)票號碼 |
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開具時間 |
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受理日期
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受理人
征收機關（公章）
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審批人
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應納稅款 |
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征收機關專用章 |
（本表一式三份。個人所得稅采取核定征收方式時，使用本表申報。土地增值稅依據(jù)《個人轉讓舊房產土地增值稅納稅明細申報表》填寫。）
4.附件2
個人轉讓舊房產繳納土地增值稅宣傳單
1.個人轉讓舊房產是否發(fā)生土地增值稅納稅義務？
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院1993年12月13日發(fā)布）第二條規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅納稅義務人�！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。因此，個人轉讓國有土地上的舊房產并取得收入的應繳納土地增值稅。
2.如何申報納稅？
個人轉讓舊房產應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內到房地產坐落地房地產一體化地稅征收窗口辦理納稅申報，同時，提交房屋及建筑物產權證書、契證、房地產買賣合同、房地產評估報告（或購房發(fā)票和購房時繳納契稅憑證），及其他與轉讓房地產有關的資料。在辦理房地產權屬變更手續(xù)之前繳納土地增值稅。
3.土地增值稅計稅依據(jù)是什么？
以轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為計稅依據(jù)。
增值額=轉讓收入-扣除項目金額
轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
4.扣除項目金額如何確定？
(1)能夠提供房地產評估價格的，扣除項目金額為：
取得土地使用權所支付的金額+舊房及建筑物的評估價格（重置成本×成新度折扣率）+轉讓時繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和印花稅）+其他允許扣除金額
(2)不能提供房地產評估價格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項目金額為：
購房發(fā)票金額×（1+5%×年限）+轉讓時繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅）+購房時繳納的契稅+其他允許扣除金額
年限=實際擁有房地產累計月份÷12
(3)既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，由主管地方稅務機關參照契證所載“房產土地價值”核定購房價格計算扣除項目金額：
房產土地價值×（1+5%×年限）+轉讓時繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅）+購房時繳納的契稅+其他允許扣除金額
年限=實際擁有房地產的累計月份÷12
5.稅率是如何規(guī)定的, 怎樣確定適用稅率?
土地增值稅實行4級超率累進稅率，稅率和速算扣除系數(shù)的標準如下：
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級數(shù) |
增值額占扣除項目金額的（%） |
稅率（%） |
速算扣除系數(shù)(%) |
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1 |
50%以下部分 |
30 |
0 |
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2 |
超過50%，未超過100%的部分 |
40 |
5 |
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3 |
超過100%，未超過200%的部分 |
50 |
15 |
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4 |
超過200%以上的部分 |
60 |
35 |
按增值額與扣除項目之比確定適用稅率。
增值額與扣除項目之比=增值額÷扣除項目金額×100%。
6.應納稅額如何計算?
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
7.稅收優(yōu)惠有哪些?
(1)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。
(2)對個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。
（3）對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。
8.可以享受稅收優(yōu)惠政策的普通住宅的標準是什么?
從2006年3月2日開始,享受優(yōu)惠政策普通住宅的標準是，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。
例:某納稅人于2006年9月轉讓位于市內的住房一套，該住房于2004年10月年購買，建筑面積150平方米，取得收入450,000元，轉讓時繳納稅金25,200元（其中:營業(yè)稅22,500元 、城市維護建設稅1,575元；教育費附加675元、地方教育附加225元、印花稅225元）。申報土地增值稅時不能提供房地產評估價格，但能提供購房時的發(fā)票，發(fā)票金額為345，000元，并提供了購房時繳納契稅的完稅憑證注明13,800元，計算其應繳納的土地增值稅。
應納稅額計算如下：
（1）房地產轉讓收入450,000元
（2）扣除項目金額=345,000×（1+5%÷12×24）+25,200+13,800=418,500元
（3）增值額=450,000-418,500=31,500元
（4）增值額與扣除項目金額之比=31,500÷418,500×100%=7.53%
(5)確定適用稅率:稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0
(6)應納土地增值稅稅額=31,500×30%=9,450元
沈陽市地方稅務局
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