遼寧省地方稅務(wù)局對(duì)土地增值稅清算有關(guān)問題的指導(dǎo)性意見
頒布時(shí)間：2014/9/12 14:00:00
遼寧省地方稅務(wù)局對(duì)土地增值稅清算有關(guān)問題的指導(dǎo)性意見
各市地方稅務(wù)局（不含大連）、綏中、昌圖縣地方稅務(wù)局：
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的工作部署和我省2014年的工作計(jì)劃，目前全省各市土地增值稅清算工作開展情況良好，但在土地增值稅清算過程中，各市反映還有一些政策問題不明晰，也多次請(qǐng)示省局要求予以明確。省局對(duì)各市反應(yīng)的業(yè)務(wù)問題經(jīng)過認(rèn)真研究討論并征求各市意見后，現(xiàn)就如下問題提出指導(dǎo)性意見：
一、關(guān)于幾個(gè)特殊問題的處理方法
（一）由于歷史原因，在未實(shí)施土地“招、拍、掛”前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)未能取得合法有效憑證的，如能同時(shí)符合以下條件的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核小組（或局長(zhǎng)辦公會(huì)）合議確定后，可準(zhǔn)予扣除；
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交情況說明報(bào)告；
2、提供批準(zhǔn)出讓土地的政府有關(guān)部門的證明資料；
3、按當(dāng)年政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際支付；
4、支付給被拆遷企業(yè)的需提供金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賬證明，支付給自然人的應(yīng)取得對(duì)方個(gè)人簽名或者蓋章的收款收據(jù)，或者取得支付給個(gè)人的簽名或蓋章的花名冊(cè)；
5、支付的補(bǔ)償費(fèi)與賬目相符；
6、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。
（二）2014年1月20日(不含當(dāng)日)前，納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到應(yīng)清算或可清算條件，也按規(guī)定預(yù)繳了土地增值稅，并且納稅人已經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送了清算資料的，其自行清算或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳稅款的，不加收滯納金。
（三）關(guān)于土地增值稅清算核定征收率問題
2010年9月29日（不含當(dāng)日）前納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已達(dá)到應(yīng)清算或可清算條件，并且納稅人已經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送清算資料的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)應(yīng)當(dāng)以核定征收方式進(jìn)行清算，但由于各種原因主管稅務(wù)機(jī)關(guān)目前尚未完成清算審核的項(xiàng)目，對(duì)2010年9月29日（不含當(dāng)日）以前的銷售收入按不低于當(dāng)時(shí)預(yù)征率的核定征收率征收土地增值稅；2010年9月29日（含當(dāng)日）以后的售房收入適用于不低于5%的核定征收率征收土地增值稅。收入確認(rèn)以全額開具銷售結(jié)算發(fā)票日期為準(zhǔn)。
二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除問題
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的（或全部使用自有資金），房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%計(jì)算扣除。
三、關(guān)于公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)倖栴}
清算項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)直接計(jì)入清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額，不得在其他分期項(xiàng)目分?jǐn)偂７制陂_發(fā)項(xiàng)目中共同擁有的公共配套設(shè)施費(fèi)，當(dāng)公共配套設(shè)施費(fèi)實(shí)際發(fā)生后按本期項(xiàng)目和尚未清算的項(xiàng)目及以后各項(xiàng)目之間占地面積比例分?jǐn)偂?/FONT>
四、關(guān)于無產(chǎn)權(quán)的地下車位成本費(fèi)用扣除問題
土地增值稅按成本配比的原則，與無產(chǎn)權(quán)的地下車位（庫(kù)）無關(guān)的成本支出及行政事業(yè)性收費(fèi)，地下車位（庫(kù)）不參與分?jǐn)偝杀举M(fèi)用。地下車位和公共設(shè)施公用部分，應(yīng)按各自的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/FONT>
五、關(guān)于無產(chǎn)權(quán)地下車位建筑面積確定問題
無產(chǎn)權(quán)地下停車位的建筑面積以房產(chǎn)局最終測(cè)繪的建筑面積為準(zhǔn)，含過道、門衛(wèi)房等與無產(chǎn)權(quán)地下停車位相關(guān)的建筑面積，允許扣除設(shè)備間等公共配套設(shè)施的面積。對(duì)無房產(chǎn)局測(cè)繪面積的部分由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況選擇客觀、公正的依據(jù)來確定。
納稅人于2012年4月10日（不含當(dāng)日）前已將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算報(bào)告遞交到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成了納稅申報(bào)程序并補(bǔ)繳了稅款，但由于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原因尚未完成清算審核的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行清算審核時(shí)按原政策執(zhí)行。
七、關(guān)于在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后有銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，扣除項(xiàng)目金額計(jì)算問題
清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓剩余房地產(chǎn)的，納稅人進(jìn)行土地增值稅納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)按如下公式計(jì)算扣除項(xiàng)目金額：
（一）清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額（不包括已繳納的相關(guān)稅費(fèi)）/清算時(shí)確認(rèn)的已售面積；
（二）清算后銷售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用*清算后銷售或轉(zhuǎn)讓面積+清算后銷售或轉(zhuǎn)讓該部分面積繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
相關(guān)稅費(fèi)：是指營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加、印花稅。
遼寧省地方稅務(wù)局
2014年9月12日
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