關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住宅建設(shè)擴(kuò)大居民住房消費的若干意見

關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住宅建設(shè)擴(kuò)大居民住房消費的若干意見

遼建發(fā)[1999]117號

發(fā)文單位：遼寧省建設(shè)廳 遼寧省計劃委員會 遼寧省財政廳 遼寧省地方稅務(wù)局 遼寧省土地管理局 遼寧省物價局 遼寧省住房制度改革辦公室

發(fā)布日期：1999-9-6

執(zhí)行日期：1999-9-6

　　為了貫徹落實《中共中央、國務(wù)院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈國家發(fā)展計劃委員會關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和對策建議〉的通知》（中發(fā)〔1999〕12號）精神，有效地拉動消費和投資需求，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，現(xiàn)就推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大居民住房消費提出如下意見：

　　一、加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大居民住房消費的基本思路和目標(biāo)

　�。ㄒ唬┗�本思路：貫徹落實《中共中央、國務(wù)院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈國家發(fā)展計劃委員會關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和對策建議〉的通知》精神，不失時機(jī)地推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房分配貨幣化進(jìn)程，加大租金調(diào)整力度，調(diào)整住宅建設(shè)相關(guān)政策，減輕稅費負(fù)擔(dān)，發(fā)展房地產(chǎn)金融，積極開展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)一級市場，開放房地產(chǎn)二、三級市場，降低住房造價和售價，擴(kuò)大居民住房消費，改善居民生活環(huán)境質(zhì)量，拉動經(jīng)濟(jì)增長。

　�。ǘ�）住宅建設(shè)發(fā)展目標(biāo)：1998年至2002年，全省住宅建設(shè)計劃投資854億元，竣工住宅8200萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房計劃投資548億元，竣工經(jīng)濟(jì)適用住房6560萬平方米。1999年住宅建設(shè)計劃投資179億元，竣工住宅1600萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房計劃投資109億元，竣工經(jīng)濟(jì)適用住房1280萬平方米。2000年住宅建設(shè)計劃投資183億元，竣工住宅1700萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房計劃投資112億元，竣工經(jīng)濟(jì)適用住房1360萬平方米。2001年、2002年，每年計劃投資165億元，竣工住宅1650萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房計劃投資109億元，竣工經(jīng)濟(jì)適用住房1320萬平方米。

　　二、不失時機(jī)地推進(jìn)住房制度改革

　　（三）加快住房分配貨幣化進(jìn)程。按照省政府《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（遼政發(fā)〔1999〕1號）要求，各市必須于10月1日前出臺住房分配貨幣化方案，停止住房無償實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。已出臺方案的市，要盡快實際操作運行。

　�。ㄋ模�對無房和住房面積未達(dá)標(biāo)的老職工，在實行購房一次性補貼辦法時，一次性補貼未領(lǐng)足額的，可以在以后的工作年限內(nèi)分期發(fā)放。新參加工作的職工，住房分配貨幣化無論采取按月補貼或提高住房公積金繳交率辦法，購買住房時，均不受參加工作年限的限制。企業(yè)可根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益狀況，實行多種形式的住房分配貨幣化。

　�。ㄎ澹┓e極推進(jìn)公有住房出售。城鎮(zhèn)現(xiàn)有成套公房（包括單位自管房，尤其是職工工作單位與住房產(chǎn)權(quán)單位不一致的住房）除不宜出售的外，都應(yīng)向自愿購房的現(xiàn)住戶出售。各市要以市政府名義向全市公布不宜出售的公有住房范圍，并對不宜出售公房的住戶做好宣傳解釋工作，有條件的可以采取調(diào)換公房辦法予以解決。產(chǎn)權(quán)有爭議的住房，可以由住戶先購買，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，售房款按規(guī)定比例留足維修基金后予以封存，待原產(chǎn)權(quán)關(guān)系澄清后再處理售房款。尚未實行住房分配貨幣化的單位，今明兩年內(nèi)，允許購買經(jīng)濟(jì)適用住房，按屆時房改成本價出售給職工。允許繼續(xù)采取購房預(yù)定金辦法出售現(xiàn)有公房。至2000年底仍可執(zhí)行1999年的公房出售政策�，F(xiàn)有公房出售率較低的城市，在調(diào)整公房出售成本價時，可在不低于已購公房戶負(fù)擔(dān)額的前提下，對住房地段、結(jié)構(gòu)、樓層和朝向等因素作適當(dāng)放寬調(diào)整。對購房折扣政策，在保證2000年末基本取消的前提下，允許作適當(dāng)調(diào)整，促進(jìn)居民購買現(xiàn)住房。

　�。�六）加大租金調(diào)整力度。從明年1月1日起，全省公有住房指導(dǎo)價平均租金要達(dá)到占家庭平均工資的8％以上，每平方米使用面積租金達(dá)到2.00～2.50元。有條件的城市，對公有住房允許按照地段、結(jié)構(gòu)等情況實行差別租金。租住公房面積超過規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的部分，一律實行成本租金。通過提高租金，縮小租售比價，促進(jìn)公房出售。

　　三、調(diào)整相關(guān)政策，降低住宅造價，加快住宅建設(shè)，滿足不同居民的住房需求

　�。ㄆ撸┙�立新的住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。高收入家庭購買市場價商品住房。中低收入家庭購買微利價經(jīng)濟(jì)適用住房。對建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，對國家和省規(guī)定的行政事業(yè)性收費項目，減半征收；經(jīng)濟(jì)適用住房售價實行政府指導(dǎo)價，本著保本微利的原則，由物價部門和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)行政主管部門共同確定。最低收入家庭租住由政府或單位提供的廉租住房，租金標(biāo)準(zhǔn)暫按維修費和管理費兩項因素確定。

　�。ò耍�從規(guī)劃、設(shè)計入手，提高住宅建設(shè)整體水平。認(rèn)真貫徹“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與住宅建設(shè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。強制使用省建設(shè)廳、省工商局印制的《商品房購銷合同》，全面推行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，為居民提供使用功能齊全、配套設(shè)施完善、工程質(zhì)量好的放心房。

　�。ň牛┣謇碚�頓建設(shè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，合理核定住宅成本構(gòu)成。行政事業(yè)性收費只能按全國人大、國務(wù)院、省人大、省政府法律、法規(guī)和國家計委、財政部以及省財政、省物價部門確定的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)收取費用。明令取消停止征收的項目有：商業(yè)網(wǎng)點費、中小學(xué)教師建房補助費、電力增容費和用電權(quán)費。大力整頓房地產(chǎn)拆遷收費，再建拆除原面積部分，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、水增容費、煤氣增容費、電貼費。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，要按照核定重復(fù)收費項目、降低過高的收費標(biāo)準(zhǔn)的原則，對現(xiàn)行收費進(jìn)行整頓。城市政府應(yīng)將收取的存量用地土地出讓金，重點用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)范人防建設(shè)收費，對住房開發(fā)建設(shè)，按規(guī)定需要配套建設(shè)人防工程的，要堅持同步配套建設(shè)，不得收費；但因地質(zhì)條件等原因不能同步配套建設(shè)，而必須異地建設(shè)收費的，異地建設(shè)許可條件和收費標(biāo)準(zhǔn)要從嚴(yán)核定。學(xué)校、幼兒園等社會公益事業(yè)項目的建設(shè)費用，不能攤?cè)胱≌�建設(shè)成本，而應(yīng)由教育等其它經(jīng)費或者通過社會投資辦學(xué)方式解決。

　　（十）實行收費許可證和交費卡制度。收費單位必須持有省物價部門核發(fā)的收費許可證，明確載明每項收費的文件依據(jù)、計征基數(shù)、征收比例，收費后記入交費卡。公開舉報投訴電話，及時查處亂收費和多收費。

　　（十一）住宅建設(shè)投資方向調(diào)節(jié)稅，經(jīng)濟(jì)適用住房執(zhí)行零稅率，其它住房今年7月1日以后，新開工的項目減半征收，明年暫停征收。

　�。ㄊ�二）加快消化空置商品房。消化空置商品房要以消化空置一年以上的為主，以消化商品住宅為重點，落實到每個開發(fā)企業(yè)、開發(fā)項目和貸款銀行。各市務(wù)于今年10月1日前將消化空置房計劃報省建設(shè)廳，并且每季度報告一次消化情況。要以城市為重點，研究市場需求，分析供求關(guān)系，保持住宅建設(shè)適度規(guī)模。對空置房多的城市和開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格控制批租土地。1998年6月30日前建成尚未售出的商品住房，在2000年12月31日前，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅（含教育費附加和城市維護(hù)建設(shè)稅）、契稅以及房地產(chǎn)交易手續(xù)費等行政、事業(yè)性收費。對降價銷售滯銷商品住宅還貸的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰息。各市可對轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用住房、學(xué)生公寓以及比照經(jīng)濟(jì)適用住房的價格實行限價銷售的滯銷商品住宅，在土地出讓金、投資方向調(diào)節(jié)稅和配套費等方面給予照顧。

　�。ㄊ�三）推行拆遷貨幣化安置。房屋拆遷貨幣安置面積，原則上按拆除房屋面積計算，其價格按拆遷房屋的重置價格結(jié)合成新計算，一次支付給住房被拆遷人，由被拆遷人自行選購房屋。拆遷公有住房的貨幣化安置要與房改同步進(jìn)行。

　　（十四）積極啟動民間投資，吸納社會資金建設(shè)居民住房。從現(xiàn)在到實現(xiàn)住房分配貨幣化的過渡時期，在符合城市總體規(guī)劃和節(jié)約用地的前提下，鼓勵支持大專院校、科研院所、文化團(tuán)體、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)和國有大中型企業(yè)等企事業(yè)單位繼續(xù)有組織規(guī)范建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。建成的住房必須實行有償分配，原則上只售不租（不能分割、封閉管理及周轉(zhuǎn)住房除外），個人出資達(dá)到屆時房改成本價的，給予確定全部產(chǎn)權(quán)。鼓勵支持社會力量建設(shè)學(xué)生公寓，學(xué)生公寓建設(shè)享受省規(guī)定的學(xué)校教師住宅建設(shè)的優(yōu)惠政策。

　�。ㄊ�五）向最低收入家庭提供具有社會保障性質(zhì)的廉租住房。廉租住房的來源有以下幾種：騰退的并符合當(dāng)?shù)厝嗣裾�府�?guī)定的廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的原有公有住房；政府和單位出資興建或購買的廉租住房；符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的滯銷商品住宅；社會捐贈的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。對開發(fā)建設(shè)廉租住房，縣級以上人民政府應(yīng)給予比經(jīng)濟(jì)適用住房更為優(yōu)惠的政策，予以扶持。廉租住房由各地房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)管理，實行申請、審批及騰退制度。

　　四、規(guī)范房地產(chǎn)一級市場，開放房地產(chǎn)二、三級市場

　　（十六）強制推行房地產(chǎn)開發(fā)項目（地塊）招標(biāo)投標(biāo)制度。各市政府要根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃以及年度住宅建設(shè)計劃，確定房地產(chǎn)開發(fā)項目（地塊），并提出項目清單，向社會公布，公開進(jìn)行招投標(biāo)，使有資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公平、公正、公開的招投標(biāo)方式取得開發(fā)項目（地塊）。從2000年起，未經(jīng)過公開招投標(biāo)的開發(fā)項目，有關(guān)部門不得辦理開發(fā)建設(shè)手續(xù)。

　�。ㄊ�七）減免征收普通住宅（含以房改成本價購買的現(xiàn)住公房、經(jīng)濟(jì)適用住房和安居工程住房）交易環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅（含教育費附加和城市維護(hù)建設(shè)稅）、契稅、土地增值稅和房地產(chǎn)交易手續(xù)費。個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。對個人購買并居住超過一年的普通住宅銷售時，免征營業(yè)稅。對個人購買并居住不足一年的普通住宅銷售時，營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后差額計征。個人自建自用住房銷售時免征營業(yè)稅。對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)交易手續(xù)費（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃、房屋買賣、房地產(chǎn)交換、房屋典當(dāng)、贈與、繼承）由3％下調(diào)到1％。個人購買新建商品住房取消交易手續(xù)費。

　　（十八）各市、縣房地產(chǎn)二、三級市場年內(nèi)都要全部開放。以房改成本價購買的現(xiàn)住公房和經(jīng)濟(jì)適用住房（含安居工程住房），從取得《房屋所有權(quán)證》之日起即可上市交易。凡房改以來我省行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)（含建制鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)，下同）職工或居民按所在市、縣房改政策購買獲得全部產(chǎn)權(quán)并取得《房屋所有權(quán)證》的住房，除當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定不得上市的外，均可上市買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、繼承、贈與、交換。

　�。ㄊ�九）個人所購公有住房出售時，賣方繳納所得收益。住房面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的凈收益按超額累進(jìn)比例繳納，即低于或等于當(dāng)時當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價格的部分免收；高于經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價不超過1000元部分，20％繳納所得收益，80％歸出售人；成交價高于經(jīng)濟(jì)適用住房1000元以上部分，50％繳納所得收益，50％歸出售人。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。凈收益是指從職工個人上市出售已購公有住房取得的價款中，扣除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價款和原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款以及有關(guān)稅費后的收益。買方減半交納契稅，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款暫按成交價的1％交納。買賣雙方分別按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額交納0.5‰的印花稅和0.5％的交易手續(xù)費。

　　個人將經(jīng)濟(jì)適用住房出售時，全部收益歸賣方所有，買方減半交納契稅，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款暫按成交價的1％交納。

　　（二十）個人所購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房出售后，在一年內(nèi)又購進(jìn)自用普通住房，新購住房支付款金額高于售房金額的，全額退還已交納的所得收益，交納印花稅和房地產(chǎn)交易手續(xù)費，并以新購住房支付款與售房款的差額為基數(shù)減半交納契稅；所購住房支付金額等于或低于售房金額的，按實際支付購房款占售房款的比例退還已交納的所得收益，以新購住房支付款為基數(shù)，交納印花稅和交易手續(xù)費，減半交納契稅。

　�。ǘ�十一）凡城鎮(zhèn)職工或居民承租的產(chǎn)權(quán)明晰、無房屋租賃糾紛的公有住房，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，市、縣房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，其使用權(quán)允許有償轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)人、該戶房屋共用人（含共廳、共廚、共廁等）及人均居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄�住房�?biāo)準(zhǔn)的職工或居民，在同等條件下有優(yōu)先受讓權(quán)。公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓成交后，其轉(zhuǎn)讓收入的分配比例由各市房地產(chǎn)行政主管部門會同財政部門確定。公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)租，住房租賃當(dāng)事人在簽訂租賃合同后，應(yīng)到所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記備案手續(xù)，繳納有關(guān)費用，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

　�。ǘ�十二）房屋權(quán)屬登記部門要加快房改房產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作，為已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售創(chuàng)造必要條件。房地產(chǎn)交易管理部門要實行“一站式”服務(wù)，簡化辦事程序和手續(xù)，為居民提供便捷的服務(wù)。規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)中介市場，凡從事房地產(chǎn)信息、咨詢、評估、代理或有償服務(wù)活動的人員、機(jī)構(gòu)，必須通過培訓(xùn)取得房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書和資格等級證書后，方可上崗開展業(yè)務(wù)。

　　五、進(jìn)一步加大金融對住房消費的支持，擴(kuò)大住房信貸規(guī)模，提高居民購房能力

　�。ǘ�十三）全面推行住房公積金制度。認(rèn)真落實國務(wù)院《住房公積金管理條例》，今年內(nèi)，省內(nèi)所有國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位必須全面建立住房公積金制度。1999年住房公積金交繳率由單位和個人各5％提高到各6％左右，2000年提高到各8％左右，2002年達(dá)到各10％左右。從下半年起，除已經(jīng)過批準(zhǔn)，在建的經(jīng)濟(jì)適用住房項目可繼續(xù)給予政策性住房貸款支持外，住房公積金主要用于個人住房貸款，原則上不對建房單位發(fā)放住房公積金貸款。

　　（二十四）建立政策性與商業(yè)性并存的住房信貸體系，積極開展組合貸款業(yè)務(wù)，適當(dāng)放寬首次付款限額，適當(dāng)提高貸款最高限額，還款期可延長到20年。簡化貸款手續(xù)，縮短貸款審批時間。

　�。ǘ�十五）各市、縣房地產(chǎn)行政主管部門要按照《遼寧省城鎮(zhèn)個人住房置業(yè)擔(dān)保貸款管理辦法》，盡快成立個人住房抵押貸款置業(yè)擔(dān)保有限公司，積極開展個人住房置業(yè)擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)。借款人申請住房貸款時，可為其提供保證并承擔(dān)借款人到期不能償還貸款本息的連帶責(zé)任。

　　開展以將抵押人遷出抵押住房為核心的第三方保證業(yè)務(wù)。借款人以其所購、建住房向銀行申請抵押貸款時，由第三方向銀行保證，并訂立保證合同。當(dāng)借款人不能按期償還貸款時，由保證人負(fù)責(zé)將抵押人從抵押物中遷出，以便銀行處分抵押物。

　　六、加強住房物業(yè)管理

　�。ǘ�十六）加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的管理體制。新建住宅小區(qū)要一步到位，實行物業(yè)管理，舊住宅小區(qū)通過治理改造，實行物業(yè)管理。推進(jìn)企事業(yè)單位后勤服務(wù)社會化。年內(nèi)出臺《遼寧省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》。

　　（二十七）建立物業(yè)管理競爭機(jī)制。對住宅小區(qū)和公共建筑物要通過招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會（業(yè)主）對違反物業(yè)管理合同的物業(yè)管理企業(yè)可以中止、變更合同，解聘物業(yè)管理企業(yè)，重新選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　（二十八）加強物業(yè)管理的行業(yè)管理。房地產(chǎn)行政主管部門要制定物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。物價部門要進(jìn)一步規(guī)范收費行為，合理確定收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)要加強內(nèi)部管理，向住房公開服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

　�。ǘ�十九）加強住房售后的維修管理，建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修基金。凡沒有建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的城市，1999年10月1日前都要出臺辦法，建立維修基金。嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部、財政部頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，規(guī)范籌集、使用和管理。

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