土地增值稅出臺的背景：
土地增值費（土地收益金）：一般限于公有住房以及土地使用權的出租或轉讓，少見了。
土地增值稅概述：
1993年12月13日國務院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令138號，共十五條)，財政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]第6號，共二十四條)。土地增值稅從1994年1月1日起在全國開征。
按稅法的九大要素（納稅人、課稅對象、稅率、納稅環(huán)節(jié)、納稅地點、納稅期限、稅收優(yōu)惠、稅務爭議、稅收的法律責任）來展開。
一、納稅人：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。具體包括：企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。根據(jù)《國務院關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關問題的通知》(國發(fā)[1994]10號)的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。只要轉讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務人。
關注點：
1、只對轉讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。典型的例子是轉讓利用地下人防設施劃線形成的停車位的使用權。
*鄂地稅發(fā)[2008] 211號《湖北省地方稅務局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知》 ，七、關于地下人防設施清算處理問題：對于房地產(chǎn)公司在開發(fā)產(chǎn)品中按政府規(guī)定建造的地下人防設施，其成本、費用可以扣除。對加以利用的地下人防設施，在扣除成本、費用的同時，對其取得的收入也應納入核算增值額。
*遼地稅函[2009]188號《遼寧省地方稅務局轉發(fā)<國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》,一、關于出租地下停車位問題:對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位、一次性收取的租金相當于停車位銷售價值的，視同銷售，征收土地增值稅；遼地稅函[2012]92號《關于明確土地增值稅清算有關問題的通知》，五、關于地下停車位等取得收入和清算扣除問題：轉讓有產(chǎn)權地下停車位取得的收入，計入土地增值稅收入，地方稅務機關允許其成本費用按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。無產(chǎn)權地下停車位取得的收入，不計入土地增值稅收入，其成本費用地方稅務機關在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無產(chǎn)權的建筑物等比照執(zhí)行。
*遼地稅函[2007]104號《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營地下停車位有關稅收問題的批復》一、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑物征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅[2005]181號）第三條規(guī)定：“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅”的規(guī)定，對出租方式經(jīng)營地下車位所取得的租金收入，應按12%的稅率計算征收房產(chǎn)稅。對其簽訂的租賃合同，應按財產(chǎn)租賃合同征收印花稅。二、根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其有關規(guī)定，對擁有地下車位產(chǎn)權的單位和個人征收房產(chǎn)稅，對于出售地下車位使用權的，由于其權屬未發(fā)生轉移，因而，不應對其征收土地增值稅，應按租賃合同征收印花稅。
問題：（1）不嚴肅，朝令夕改；
（2）無產(chǎn)權，不應征收土增稅，違背立法原則；
（3）沒有考慮到地下人防設施的功能和成本的可計算性，阿凡提的故事，賣二樓，不賣一樓，拆一樓。188號文件貌似合理，預征階段可以施行，但清算階段無法計算成本。
2、僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉讓。（土地承包經(jīng)營期限為三十年。）對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。
3、對轉讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。
財稅字[1995]48號第四條：細則所稱的贈與是指如下情況：
�。ㄒ唬┓慨a(chǎn)所有人，土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權，土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。
�。ǘ┓慨a(chǎn)所有人，土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體，國家機關將房屋產(chǎn)權，土地使用權贈與教育，民政和其他社會福利，公益事業(yè)的。
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會，希望工程基金會，宋慶齡基金會，減災委員會，中國紅十字會，中國殘疾人聯(lián)合會，全國老年基金會，老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
二、課稅對象：轉讓房地產(chǎn)項目取得的增值額。
增值額=清算收入-扣除項目金額（土地增值稅的扣除金額，不同于企業(yè)所得稅）
增值率=增值額/扣除項目金額*100%
收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即轉讓房地產(chǎn)項目取得的全部的經(jīng)濟利益。
扣除項目金額：
（一）條例：
（1）取得土地使用權所支付的金額；
�。�2）開發(fā)土地的成本、費用；
�。�3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；
（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
（二）實施細則：
1取得土地使用權所支付的金額。
2房地產(chǎn)開發(fā)成本
（1）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）建筑安裝工程費；（4）基礎設施費；（5）公共配套設施費；（6）開發(fā)間接費用。
3房地產(chǎn)開發(fā)費用
4舊房及建筑物的評估價格。
5與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。
6房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計20％的扣除金額。
三、稅率
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
土地增值稅稅額=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
增值率50％及以下，稅率為30％，系數(shù)為0；
增值率50％-100％（含），稅率為40％，系數(shù)為5%。
增值率100％-200％（含），稅率為50％，系數(shù)為15%。
增值率200％以上，稅率為60％，系數(shù)為35%。
四、納稅環(huán)節(jié)：土地增值稅的納稅環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)發(fā)生轉讓環(huán)節(jié)就要繳納。每發(fā)生一次轉讓就要繳納一次稅。
五、納稅地點：項目所在地。
六、納稅期限：納稅人應在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。
納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。（遼地稅函〔2004〕329號《遼寧省地方稅務局 轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅管理工作的通知》：納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓難以按次申報的，應按月于月份終了后10日內(nèi)申報。）
七、稅收優(yōu)惠
（一）一般減免稅
（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20％的（含20％），免征土地增值稅。但增值率超過20％的，應對其全部增值額計稅，包括未超過扣除項目金額20％的部分。
（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅
（3）因城市市政規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。
財稅[2006]21號《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》第四條：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵�、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
遼地稅財〔1998〕60號《遼寧省地方稅務局 關于明確土地增值稅有關業(yè)務問題的通知》第二條：從1998年1月1日起，對因城市實施規(guī)劃、國家建設需要搬遷而自行轉讓原房地產(chǎn)的納稅人，應向房地產(chǎn)所在地的地方稅務機關提出免稅申請，并提供國家計劃部批準的建設項目文件或政府限期搬遷的文件等有關資料，報經(jīng)省地方稅務機關批準后，方可免征土地增值稅。
（4）為促進我國住房制度的改革，鼓勵個人買房，對個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務機關申報批準，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。
注意：此時未提到是否是家庭唯一用房，也未提到是否為普通住宅。
財稅字[1999]210號《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》，三、關于土地增值稅征免政策問題：對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。
（二）特殊減免稅
1、一九九四年一月一日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同,不論其房地產(chǎn)在何時轉讓,均免征土地增值稅｡
2､一九九四年一月一日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項,并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā),其在一九九四年一月一日以后五年內(nèi)首次轉讓房地產(chǎn)的,免征土地增值稅｡簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準｡財法字[1995]7號.
財稅字[1995]48號《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第十七條：該通知規(guī)定的適用范圍，限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建房地產(chǎn)的行為，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓存量房地產(chǎn)的，不適用此規(guī)定。
八、稅務爭議
在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：
�。ㄒ唬┏鍪叟f房及建筑物的；
�。ǘ╇[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
�。ㄈ┨峁┛鄢椖拷痤~不實的；
（四）轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。
注意：（一）、（三）項是對扣除項目金額進行評估，（二）、（四）項是對成交價格進行評估。所適用的評估方法是不同的。
九、稅收的法律責任
相關部門：土地管理和房產(chǎn)管理等部門應當協(xié)助稅務機關依法征收土地增值稅，向稅務機關提供有關房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權、土地出讓金數(shù)額、土地基準地價、房地產(chǎn)市場交易價格以及權屬變更等方面的資料。積極支持稅務部門搞好土地增值稅的征收管理工作。納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。
納稅人：納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）第三十九條的規(guī)定進行處理。
納稅人不如實申報房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按照《征管法》第四十條的規(guī)定進行處理。
