提價(jià)"低首付"既違規(guī)又增稅負(fù)

提價(jià)“低首付”既違規(guī)又增稅負(fù)

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    時(shí)下為能多賣房子，部分開發(fā)商采用“低首付”來吸引顧客，有的首付款比例甚至低至一成。這種促銷方法，對于一次拿不出足額首付款的購房者來說看似利好，實(shí)則屬于違規(guī)操作，存在風(fēng)險(xiǎn)。而且，一些開發(fā)商先調(diào)價(jià)再打折，會造成買賣雙方稅負(fù)增加。

　　案例：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，開盤日即不公開承諾只要首付10%，便能辦理七成按揭。以總價(jià)48萬元的單套商品房為例，該企業(yè)將總價(jià)提升為60萬元，客戶只需交6萬元即可成交，辦理按揭所需約20%的首付款12萬元，可開具發(fā)票但不需客戶支付，該企業(yè)將這12萬元以商業(yè)折扣進(jìn)行處理。

　　企業(yè)所得稅

　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》規(guī)定，企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)按扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款，而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除屬于現(xiàn)金折扣，銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因，而在售價(jià)上給的減讓屬于銷售折讓；企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。企業(yè)已確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。

　　根據(jù)以上規(guī)定，該企業(yè)給予客戶的20%折扣既不屬于商業(yè)折扣，又不屬于銷售折讓，可推理為提前承諾給客戶的一種現(xiàn)金折扣。由于現(xiàn)金折扣不能直接沖減銷售收入，而是計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，所以企業(yè)所得稅確認(rèn)收入60萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用12萬元�？此茖�應(yīng)納稅所得額沒有影響，卻不能保證這種財(cái)務(wù)費(fèi)用能獲得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可而在稅前扣除。另外，即便企業(yè)可將折扣額和房價(jià)款開具在同一張發(fā)票上，企業(yè)所得稅收入也仍然要按照60萬元計(jì)算。

　　營業(yè)稅

　　《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，若將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。

　　就該企業(yè)情況而言，如果不將折扣和房價(jià)款開具在同一張發(fā)票上，顯然要按照60萬元全額繳納營業(yè)稅。由于企業(yè)開具發(fā)票的目的，在于套取銀行按揭貸款回籠資金，盡管可以按折扣后凈額繳納營業(yè)稅，但往往不能做到將折扣和房價(jià)款開具在同一張發(fā)票上。因此，虛增收入12萬元存在多繳納營業(yè)稅金及附加12×5.6%（稅率）＝0.67（萬元）的可能。

　　土地增值稅

　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

　　對于該企業(yè)來說，若折扣額開具發(fā)票，則以發(fā)票金額48萬元確認(rèn)收入，否則以60萬元確認(rèn)收入，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的折扣就不能進(jìn)行抵減了。但實(shí)際上，以實(shí)際售價(jià)48萬元計(jì)算確認(rèn)收入的可能性較小。若以60萬元確認(rèn)收入，按照最低土地增值稅稅率計(jì)算，要多繳納土地增值稅12×（1－5.6%）×30%＝3.4（萬元）。

　　點(diǎn)評

　　該企業(yè)48萬元的商品房，盡管采取提高售價(jià)的辦法為客戶辦理了按揭套貸，自己及時(shí)獲得了資金，但同時(shí)也損失了稅收利益。不考慮企業(yè)所得稅，僅營業(yè)稅金及附加和土地增值稅就要多繳納0.67＋3.4＝4.07（萬元）。企業(yè)48萬元的商品房按60萬元出售，實(shí)際收益只有60－12－4.07＝43.93（萬元）。同時(shí)，對購房者來說，雖然沒有多支付房款，但辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)也要按照60萬元來計(jì)繳契稅、維修基金、印花稅、交易費(fèi)等，實(shí)際多出了部分開支。