國(guó)家稅務(wù)總局稽查局關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作》的通知
稽便函[2008]42號(hào) 頒布時(shí)間：2009/1/1 12:12:20
國(guó)家稅務(wù)總局稽查局關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作》的通知
稽便函[2008]42號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局稽查局、地方稅務(wù)局稽查局：
房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查是今年總局確定的稅收專項(xiàng)檢查工作的兩個(gè)指令性項(xiàng)目之一。為確保2008年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作取得實(shí)效，經(jīng)研究，現(xiàn)提出如下具體工作要求：
一、切實(shí)提高認(rèn)識(shí)，抓好工作落實(shí)
從近幾年全國(guó)開展稅收專項(xiàng)檢查的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)存在的涉稅違法問題較為突出。為此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)必予以高度重視，嚴(yán)格按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開展2008年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2008]9號(hào))和本通知有關(guān)要求，認(rèn)真組織、部署、實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查。各級(jí)稅務(wù)稽查局要狠抓檢查質(zhì)量和效率，徹底查清房地產(chǎn)行業(yè)存在的涉稅問題。并予以及時(shí)處理，真正達(dá)到查處涉稅違法行為、規(guī)范行業(yè)稅收秩序的目的。
二、解剖重點(diǎn)企業(yè)，推進(jìn)全面檢查
一是各省國(guó)、地稅局要組織聯(lián)合專案組開展重點(diǎn)解剖式檢查。各省國(guó)、地稅局要在轄區(qū)內(nèi)2005年至2007年年平均銷售額排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)中共同選擇3戶企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)解剖式檢查。檢查中，要對(duì)被查企業(yè)列支成本費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)核對(duì)，單張票面金額在10萬元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行核查；檢查后，要認(rèn)真進(jìn)行案例分析，歸納典型問題，總結(jié)檢查經(jīng)驗(yàn)，制定詳細(xì)的全行業(yè)檢查方案，指導(dǎo)全面檢查。各省要將確定的重點(diǎn)檢查企業(yè)名單于4月10日前報(bào)至總局稽查局(系統(tǒng)工作處)，總局將予以重點(diǎn)督辦。對(duì)因客觀原因、確定重點(diǎn)檢查企業(yè)名單有困難的，可報(bào)請(qǐng)總局稽查局予以確定。
二是各地要將企業(yè)自查與重點(diǎn)檢查相結(jié)合，確保檢查工作不留死角。各地要以重點(diǎn)解剖式檢查發(fā)現(xiàn)的問題為參照，在房地產(chǎn)行業(yè)開展全面自查；要認(rèn)真分析企業(yè)自查結(jié)果，對(duì)自查未達(dá)到要求的企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)檢查。
三是在檢查中，各地要同時(shí)注重對(duì)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)(如建安企業(yè)、房地產(chǎn)銷售代理公司等)的延伸檢查。
三、實(shí)施查前培訓(xùn)，確保檢查質(zhì)量
針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性和特殊性，各地要在檢查前認(rèn)真組織實(shí)施查前培訓(xùn)。各地要通過培訓(xùn)，梳理有關(guān)政策，講清存在問題，傳授檢查方法，統(tǒng)一執(zhí)法尺度，切實(shí)提高參檢人員素質(zhì)，確保檢查質(zhì)量。
為做好此次稅收專項(xiàng)檢查工作，總局稽查局對(duì)近幾年各地開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn)的主要涉稅違法問題進(jìn)行了歸納匯總，現(xiàn)予摘要印發(fā)(見附件)，供各地工作參考。
四、重視部門配合，形成執(zhí)法合力
各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中，要積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)攸h委、政府的理解和支持；要重視與國(guó)土、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)等行政管理部門的溝通配合，定期向相關(guān)部門索取房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅資料，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)進(jìn)程，分析房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅情況和納稅異常情況，尋找檢查突破口，確保檢查工作順利進(jìn)行。
五、加強(qiáng)上下溝通，認(rèn)真分析總結(jié)
一是對(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的大要案件，各地須及時(shí)上報(bào)總局稽查局。自4月初起，每?jī)蓚�(gè)月將房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查進(jìn)展情況定期報(bào)告總局稽查局。
二是檢查中如遇較大困難或問題，各地可報(bào)請(qǐng)總局稽查局予以指導(dǎo)、幫助和協(xié)調(diào)。對(duì)檢查阻力較大的企業(yè)，可提請(qǐng)總局稽查局直接組織檢查或督辦。
三是各地要認(rèn)真做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的分析總結(jié)工作。其中，重點(diǎn)解剖式檢查的總結(jié)報(bào)告在該檢查結(jié)束后，要及時(shí)上報(bào)總局稽查局。該報(bào)告特別要詳細(xì)說明列支成本費(fèi)用的票據(jù)核查情況，包括核查票據(jù)的數(shù)量、種類、每種票據(jù)占核查票據(jù)總量的比例、發(fā)現(xiàn)的票據(jù)違法類型、每類違法類型的票據(jù)數(shù)量及其占全部違法票據(jù)數(shù)量的比例等。年度房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的總結(jié)報(bào)告，按國(guó)稅發(fā)[2008]9號(hào)文件有關(guān)規(guī)定報(bào)送。
附件：房地產(chǎn)行業(yè)主要稅收違法問題
附件：房地產(chǎn)行業(yè)主要涉稅違法問題
根據(jù)近年來房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查和大要案件查處情況，現(xiàn)將檢查發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅問題歸納匯總?cè)缦�，供各地工作參考�?/FONT>
一、偷逃/隱匿應(yīng)稅收入類
1、將銷售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作/不及時(shí)作賬務(wù)處理，或直接沖減開發(fā)成本。
2、分解售房款收入，將部分款項(xiàng)開具收款收據(jù)，隱匿收入。
3、在境外銷售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷售收入。
4、私建違建閣樓、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)，對(duì)外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。
5、價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費(fèi)用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實(shí)現(xiàn)收入。
6、無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人。
7、產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅。
8、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資入、以房抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，未按視同銷售申報(bào)納稅。
9、開發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入。
10、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入。即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬。
11、按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目。
12、售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入。
13、舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新房，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價(jià)收入沒有合并收入計(jì)算繳納所得稅。
14、以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入。
15、以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理。
16、與部隊(duì)、村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入。
17、采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入。檢查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)企業(yè)與包銷商簽定包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負(fù)責(zé)銷售，開發(fā)商負(fù)責(zé)開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開發(fā)企業(yè)和包銷商雙方偷逃了稅款，也減少了購(gòu)房者在辦理房產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)繳納的有關(guān)稅費(fèi)。
18、簽訂精裝修商品房購(gòu)銷合同，對(duì)裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營(yíng)業(yè)稅。
二、虛列/多列成本費(fèi)用類
19、發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。
20、從外地虛開材料采購(gòu)發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請(qǐng)代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。
21、多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本。
22、在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本。
23、滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤(rùn)。
24、向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊(cè)資金50％部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
25、將開發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成本。
26、有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，按增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地成本入賬。
27、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)；虛構(gòu)施工合同，騙開建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴(yán)重。
三、其他情形
28、故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間，少繳土地增值稅。檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率高，而土地增值稅預(yù)征率相應(yīng)較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項(xiàng)目竣工決算時(shí)間，躲避土地增值稅結(jié)算。
29、少計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅。
30、虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個(gè)人所得稅。
31、未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅。
32、將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。
33、未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。
34、聯(lián)建、集資建房、委托建房業(yè)務(wù)，不按相應(yīng)政策規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。
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