房地產(chǎn)不同轉(zhuǎn)讓方式的納稅籌劃（一）

房地產(chǎn)不同轉(zhuǎn)讓方式的納稅籌劃（一）

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    企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過程中，涉及到營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱城建稅）等多個稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重。為此企業(yè)可以考慮采用投資入股、企業(yè)合并等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，從而達(dá)到延期納稅、降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

    一、以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

    （一）以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

    1.營業(yè)稅。根據(jù)財稅[2002]191號文《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為不征收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。而企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)則需要繳納營業(yè)稅。

    2.土地增值稅。根據(jù)財稅字[1995]48號文《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》和財稅[2006]21號文《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。而對于以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

    3.房產(chǎn)稅。對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)區(qū)別對待：對于以房產(chǎn)投資聯(lián)蕾，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，由被投資方繳納房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)由投資方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

    4.企業(yè)所得稅。一般情況下，應(yīng)分解為以公允價值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價值進(jìn)行投資兩項業(yè)務(wù)。

    下面以實際案例分析投資和銷售方式對企業(yè)稅負(fù)的影響。

    案例1：華美晨裝集團(tuán)在北京郊區(qū)有一家全資子公司麗人公司，該公司占地面積比較大，土地為出讓方式獲得，共計支付地價款800萬元，廠房連同土地的賬面價值為1200萬元。華泰公司想在此地建設(shè)一個大型商場，為此找到麗人公司洽談收購此地塊，出價9000萬元。該地塊上廠房的評估價格為320萬元。

    如果麗人公司將廠房連同土地銷售給華泰公司，按照規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置、抵債所得的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價或抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額計征營業(yè)稅，故麗人公司需要繳納營業(yè)稅410萬元（9000-800）×5%]，城建稅和教育費附加41萬元[410×（7%＋3%）]，印花稅4.5萬元（9000×0.5‰），土地增值稅3903.28萬元（增值額7425.5×60%-扣除項目金額1575.5×35%），企業(yè)所得稅860.31萬元[（9000-1200-41-4.5-3903.28）×25%]，納稅合計為5219.09萬元，麗人公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的凈收益為2580.91萬元。華泰公司需要繳納契稅270萬元（9000×3%），印花稅4.5萬元（9000×0.5‰）。而如果麗人公司以投資入股的方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到華泰公司，之后再以9000萬元的價格轉(zhuǎn)讓股權(quán)的話，其稅收負(fù)擔(dān)可以大幅度降低。

    1.麗人公司應(yīng)該繳納的稅收。麗人公司以房地產(chǎn)進(jìn)行投資入股，不征收營業(yè)稅，也無需繳納城建稅和教育費附加；由于投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開發(fā)，因此該項投資行為暫免征收土地增值稅。

    股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納印花稅＝9000×0.5‰＝4.5（萬元）

    投資及股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)納企業(yè)所得稅＝（9000-1200-4.5）×25%＝1948.88（萬元）

    節(jié)稅總額＝5219.09-（4.5＋1948.88）＝3265.71（萬元）。

    2.華泰公司應(yīng)該繳納的稅收。

    契稅＝9000×3%＝270（萬元）

    股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅4.5萬元。

    從方案設(shè)計看，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下，華泰公司的稅收負(fù)擔(dān)沒有變化，而麗人公司可以節(jié)約3265.71萬元的稅金支出。

    （二）以房地產(chǎn)投資入股過程中需要注意的問題

    1.投資合同的簽訂。在稅務(wù)處理中，嚴(yán)格界定了“投資”的含義——投資是指參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為。也就是說要想享受不征收營業(yè)稅、暫免征收土地增值稅的稅收待遇，投資各方必須共同承擔(dān)投資風(fēng)險；如果投資方未承擔(dān)投資風(fēng)險，而是分取固定的股息、紅利，則要按照出租房地產(chǎn)征收營業(yè)稅，無法達(dá)到上述節(jié)稅效果。

    2.操作時間間隔。企業(yè)要想達(dá)到上進(jìn)節(jié)稅效果，必須注意以房地產(chǎn)投資入股的時間與轉(zhuǎn)讓股權(quán)的時間間隔問題，兩者時間間隔最好在一年以上，否則稅務(wù)機關(guān)可能會以實質(zhì)課稅原則為由，對上述行為征稅。

    3.注意《公司法》中對不同投資方式的比例限制�！豆�司法》規(guī)定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的30%.換言之，非貨幣資產(chǎn)投資入股的比例最高不得超過70%，如果在投資過程中沒有達(dá)到上述要求，就會給方案的執(zhí)行帶來不必要的麻煩。

    4.正確認(rèn)識和處理納稅籌劃對不同稅種的影響。從上面的籌劃方案可以看出，投資入股方式可以獲得營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅的稅收優(yōu)惠，但是由于上述稅種的稅收負(fù)擔(dān)減少，企業(yè)的利潤增加，相應(yīng)增加了企業(yè)所得稅的稅收負(fù)擔(dān)，企業(yè)應(yīng)綜合考慮這一影響，并及時繳納企業(yè)所得稅。

    5.加強雙方的溝通和合作，實現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。上述方案中，麗人公司通過籌劃可以獲得明顯的節(jié)稅效果。但是對華泰公司而言，該方案并沒有降低其稅負(fù)，反而會增加華泰公司潛在的稅負(fù)——今后華泰公司轉(zhuǎn)讓其以投資入股方式獲得的房地產(chǎn)時，需要金額繳納營業(yè)稅，即選擇投資入股方武將使華泰公司的潛在稅收負(fù)擔(dān)增加450萬元（9000×5%）。因此麗人公司在進(jìn)行稅收籌劃時，需要加強和華泰公司的溝通，在投資入股及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格方面做出適當(dāng)?shù)淖尣�，以此獲得華泰公司的支持和配合，從而達(dá)到雙贏的目的。