沈陽市國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理辦法的通知
沈國稅發(fā)〔2005〕324號 頒布時(shí)間：2005/10/28 12:12:41
沈陽市國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理辦法的通知
沈國稅發(fā)〔2005〕324號
各區(qū)、縣（市）國家稅務(wù)局：
現(xiàn)將《沈陽市外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
二OO五年十一月二日
沈陽市外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理辦法
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號）和《遼寧省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》（遼國稅外[1998]205號）的規(guī)定，結(jié)合我市房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和外商投資企業(yè)(以下簡稱企業(yè))從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營在所得稅管理上存在的實(shí)際問題，特制定本管理辦法，內(nèi)容如下：
一、從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè),預(yù)售房地產(chǎn)取得的預(yù)收款(含定金,不包括向購房者收取的誠意金)，應(yīng)統(tǒng)一按10%的預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算納稅所得額，按季預(yù)繳企業(yè)所得稅。企業(yè)應(yīng)在該項(xiàng)目符合“銷售開始”的條件后，對預(yù)收款收入進(jìn)行結(jié)算。對于多項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)，如前期完工項(xiàng)目發(fā)生虧損，以后各期項(xiàng)目取得預(yù)收款仍應(yīng)按規(guī)定預(yù)征所得稅，企業(yè)發(fā)生的虧損可用以后各期項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的利潤進(jìn)行彌補(bǔ)，彌補(bǔ)期限不得超過五年。
二、企業(yè)應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按下列公式計(jì)算：
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅+當(dāng)期預(yù)征所得稅
上述公式中“應(yīng)納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅”表示當(dāng)期已完工項(xiàng)目計(jì)算的應(yīng)納所得稅額，“當(dāng)期預(yù)征所得稅”表示當(dāng)期未完工項(xiàng)目但已取得預(yù)收款所計(jì)算的應(yīng)預(yù)交所得稅額。
三、企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)“銷售開始”，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。
四、房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：
（一）采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
（三）采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房屋使用權(quán)交付對方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)
（四）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
企業(yè)應(yīng)在符合“銷售開始”的條件后，才能根據(jù)上述四種銷售方式確定銷售收入，并申報(bào)季度、年度所得稅。
五、企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用。企業(yè)可售單位工程成本費(fèi)用按下列公式確定:
可售單位工程成本費(fèi)用=可售總成本費(fèi)用÷總可售面積
可售總成本費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用�？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。“土地征用及拆遷費(fèi)”，按各項(xiàng)目征地面積占總征地面積的比例計(jì)算,其它費(fèi)用按各項(xiàng)目建筑面積占總面積的比例計(jì)算。
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程結(jié)算期較長,通常由于合同糾紛等原因，使得建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等部分成本、費(fèi)用的合法憑證很難取得，導(dǎo)致成本不實(shí)。因此該部分成本、費(fèi)用，企業(yè)可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送工程合同、購銷協(xié)議等資料,并附文字說明;經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)并作備案管理后,嚴(yán)格按照與工程進(jìn)度相匹配的原則先行列支。企業(yè)應(yīng)在“銷售開始”之日起12個(gè)月內(nèi)將其取得的合法憑證向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)實(shí)進(jìn)行申報(bào)，逾期未申報(bào)的應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅;待取得合法憑證后，再按規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格審核合同的真實(shí)性、合理性，并設(shè)專人管理、專用賬簿登記。
六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)；企業(yè)以租賃方式取得房租收入；境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議；投資各方分配房產(chǎn)等有關(guān)問題,統(tǒng)一按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號）的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例,可由企業(yè)提出申請, 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行.
七、對以往年度已達(dá)到“銷售開始”標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)于2006年4月30日前憑合法憑證,匯算清繳。
八、企業(yè)在“銷售開始”前取得的預(yù)收款收入，應(yīng)按10%利潤率及33%稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅。企業(yè)在“銷售開始”后實(shí)現(xiàn)利潤的年度，即為“獲利年度”的開始，可以享受地方所得稅(3%)“免五減三”的優(yōu)惠政策，待優(yōu)惠政策享受完畢后，依法按33%稅率全額征收企業(yè)所得稅。
九、對符合本辦法規(guī)定應(yīng)予結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售收入、成本費(fèi)用而未結(jié)轉(zhuǎn)，造成少繳稅款的；或者提供虛假合同、隱瞞收入、多列支出的企業(yè)應(yīng)按照《征管法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
二○○五年十月二十八日
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